Baufinanzierung

Immobilien als Kapitalanlage

 Nach Jahren der Zurückhaltung nimmt das Interesse an Immobilien als Kapitalanlage wieder zu. Gemeinsam mit Interhyp-Experten haben wir einen Zehn-Punkte-Plan zur Absicherung erarbeitet.

1. Eigenkapital-Einsatz ist sinnvoll. Die immer noch oft verbreitete Haltung, man brauche beim Kauf einer Kapitalanlage- Immobilie kaum oder gar kein Eigenkapital einzusetzen, sollte man momentan unbedingt hinterfragen. Gerade in Phasen niedriger Guthabenverzinsung wie jetzt sollten Kapitalanleger – zumindest teilweise – ihr Erspartes in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren Konditionen.

2. Luft für unvorhergesehene Ausgaben haben. Beim Kauf einer Immobilie ist es nicht mit einer einmaligen Zahlung getan. Auch Eigentümer einer vermieteten Immobilie müssen mit ungeplanten Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen rechnen. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehr- kosten ist daher unabdingbar. Rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwand sollte man als Vermögensrückhalt auf der Seite zu haben. Generell gilt: Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen Mietausfall von bis zu zwölf Monaten mit seinem regulären Einkommen überbrücken kann.

3. Keine Hektik. Auch wenn in manchen Ballungsgebieten das Wohnraum-Angebot knapp ist – beim Immobilienkauf ist Hektik kein guter Ratgeber. Egal, wie einmalig die Gelegenheit erscheinen mag: Kapitalanleger sollten sich auf keinen Fall unter Druck setzen lassen und vorschnell Kaufentscheidungen treffen, bei denen es um viel Geld geht.

4. Ohne solide Marktkenntnisse geht nix. Wie hoch ist die ortsübliche Miete, was zahlen andere Mieter in ähnlichen Objekten, ist das Viertel eine beliebte Wohngegend oder wechseln die Mieter dort sehr häufig? All diese Fragen muss der Käufer beantworten können, um die Vermietbarkeit der Immobilie realistisch einschätzen zu können. Neben einer persönlichen Begutachtung helfen offizielle Mietspiegel der Stadt, Informationen von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche und Immobilienanzeigen in Zeitungen und Internet.

5. Lieber nah als fern. Gerade noch in der Kapitalanlage unerfahrene Privatkunden sollten eher nach Immobilien Ausschau halten, die vom eigenen Wohnort höchstens 100 km entfernt sind. Damit ist es für diese nicht nur einfacher sich eine solide und aktuelle Markteinschätzung anzueignen. Wenn die Entfernung zur Immobilie gering ist, minimieren sie auch so ihren zeitlichen Aufwand bei einem Mieterwechsel und können im Bedarfsfall Probleme persönlich klären.

6. Rendite ist nicht alles. Keine Investition ohne vorherige Renditenkalkulation. Doch Vorsicht, wenn die Rendite-Versprechungen allzu vollmundig sind. Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten auch beim Immobilienanleger die Alarmglocken schrillen. Hohe Rendite steht für hohes Risiko, darüber sollten sich Kapitalanleger bewusst sein. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man daher besser prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig gelten. Können Zweifel nicht hundertprozentig durch den Makler oder Verkäufer ausgeräumt werden, sollte man über Alternativen nachdenken.

7. Mieteinnahmen-Prüfung wichtig. Papier ist geduldig, das gilt auch für manche Mieteinnahmen-Auflistungen. Kluge Kapitalanleger lassen sich nicht nur bisherige Mietverträge zur Prüfung aushändigen, sondern lassen sich auch den regelmäßigen Mieteingang bescheinigen, indem sie etwa Einsicht in die Kontoauszüge des Vorbesitzers bekommen.

8. Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen. Damit es keine bösen und vor allem teuren Überraschungen gibt, empfiehlt sich, sich mindestens die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen aushändigen zu lassen. Aus diesen geht hervor, welche Maßnahmen geplant sind oder anstehen und welche Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen können.

9. Nicht allein wegen Steuervorteilen kaufen. Oft werden die Steuervorteile angepriesen, die sich bei einer Kapitalanlage in Immobilien ergeben. Dieses Argument sollte aber niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden. Deutlich wichtiger sind ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung.“

10. Finanzierungsprofis helfen bei der Realisierung. Die Mehrzahl der Banken unterscheidet, ob die Immobilie zum Zwecke der Eigennutzung oder zur Kapitalanlage gekauft wird. Dementsprechend wichtig ist es, einen versierten Finanzierungsberater an der Seite zu haben, der nicht nur weiß, worauf es den Anbietern besonders ankommt, sondern der durch seine Erfahrung auch manchen Kniff und Trick kennt, der das Vorhaben günstig und schnell wahr werden lässt.

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Author's imageJürgen VeitLeiter Kommunikation D-A-CH bei CompuGroup Medical Deutschland AG

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