Grundstücksverkäufe

Verlängern der Spekulationsfrist erfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat nunmehr entschieden, dass das Verlängern der Spekulationsfrist bei Grundstücksverkäufen auf zehn Jahre teilweise verfassungswidrig ist.

In seinen Beschlüssen vom 7. Juli 2010 führt das Bundesverfassungsgericht aus, dass das Verlängern der Veräußerungsfrist auf zehn Jahre grundsätzlich nicht zu beanstanden sei. (2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05) War die bis zum 31. Dezember 1998 geltende zweijährige Spekulationsfrist beim Verkauf eines Grundstücks zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung noch nicht abgelaufen, sei die Verlängerung nicht verfassungswidrig. Allerdings verstoße das Anwenden der verlängerten Spekulationsfrist gegen verfassungsrechtliche Grundsätze des Vertrauensschutzes, wenn ein bereits zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung eingetretener Wertzuwachs mit versteuert worden sei.

Hintergrund: Mit dem am 31. März 1999 verkündeten Steuerentlastungsgesetzes 1999 / 2000 / 2002 hatte sich die Frist für die Veräußerung privater Grundstücke (Spekulationsfrist) auf zehn Jahre verlängert. Der Gesetzgeber erfasste damit ab 1999 auch solche Grundstücke, bei denen die bis zum 31. Dezember 1998 geltende Frist von zwei Jahren bereits abgelaufen war. Bis zu diesem Zeitpunkt waren solche Veräußerungsgeschäfte einkommensteuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zwei Jahre lagen.

Beispiel 1: Ein Grundstück wurde am 1. Juni 1996 für 100.000 Euro erworben und am 1. Juni 1999 für 150.000 Euro veräußert. Der Verkehrswert des Grundstücks betrug bereits am 31. März 1999 genau 150.000 Euro. Der Veräußerungsgewinn von 50.000 Euro ist einkommensteuerfrei. Das Grundstück wurde zwar nach Verkündung des Gesetzes am 31. März 1999 veräußert, der Wertzuwachs war aber bereits beim Verkünden des Gesetzes vorhanden.

Beispiel 2: Ein Grundstück wurde am 1. Juni 1996 für 200.000 Euro erworben und am 1. Juni 2004 für 400.000 Euro veräußert. Der Verkehrswert des Grundstücks betrug am 31. März 1999 genau 280.000 Euro. Vom Veräußerungsgewinn von 200.000 Euro ist der bis zum 31. März 1999 entstandene Wertzuwachs von 80.000 Euro einkommensteuerfrei abzuziehen. Der Restbetrag von 120.000 Euro unterliegt der Einkommensteuer im Jahr 2004.

A&W-Tipp
Bei steuerpflichtigen Grundstücksverkäufen müssen Sie auf das Ermitteln des Veräußerungsgewinns achten. Es kann sich lohnen, ein Verkehrswertgutachten zum Stichtag 31. März 1999 anfertigen zu lassen, um die bis dahin eingetretene steuerfreie Wertsteigerung zu ermitteln.

Autor: Bernhard Mayer, Rechtsanwalt und Steuerberater in München, Sie erreichen ihn unter Telefon: 089 88949490, Fax: 089 8894949200 und eMail: kanzlei@bernhard-mayer.biz

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