Umkehrhypothek & Co.

Ärzte ohne Erben: Alternativen zum Verkauf des Eigenheims

Wie können Ärzte, die keine Erben haben, ihre Immobilie im Alter möglichst gewinnbringend für sich nutzen? Neben den herkömmlichen Möglichkeiten, wie einem Verkauf oder der Vermietung, gibt es auch andere Wege den verdienten Ruhestand finanziell abzusichern.

Ärzte verdienen meistens überdurchschnittlich gut, viele können sich schon in recht jungen Jahren eine eigene Immobilie leisten. Viele Mediziner entscheiden sich allerdings auch aus Karrieregründen gegen eigene Kinder. Spätestens wenn der Ruhestand naht, stellt sich dann die Frage, was eigentlich mit Haus oder Wohnung geschehen soll, wenn keine Erben da sind. Und welche Möglichkeiten es gibt, zu Lebzeiten noch den größten finanziellen Nutzen aus dem Eigentum zu ziehen.  „Die Immobilie als Altersvorsorge ist zwar sicher, hat jedoch den Nachteil, dass das Geld darin steckt und nicht für den Alltag verfügbar ist“, heißt es bei der Verbraucherzentrale Bayern. Es gibt allerdings Alternativen: Immobilien-Besitzern  steht neben einem klassischen Verkauf oder Vermietung auch die Option offen, schon mal eine monatliche Zahlung dafür zu kassieren und trotzdem weiterhin mietfrei wohnen zu bleiben. Die Umkehrhypothek oder auch Immobilienrente ist eine von drei Varianten, die dieses Vorhaben möglich macht.

Wie funktioniert die Umkehrhypothek?

Der Immobilienbesitzer erhält einen Kredit auf sein Eigentum, für den er weder Zinsen noch Tilgung zahlen muss. Je nachdem, welches Angebot er wählt, bekommt er das Geld als Rente, Einmalzahlung oder als eine Mischform aus beidem ausgezahlt. Erst wenn der letzte Eigentümer stirbt oder auszieht, kann das Haus dauerhaft verkauft oder vermietet werden. Und erst dann wird auch die Zahlung des Kredits plus Zinsen fällig. Die Bank bzw. der jeweilige Kreditgeber bekommt dann das Haus oder das Geld aus dem Verkaufserlös der Immobilie.

Klingt komfortabel, doch die Methode hat auch Nachteile. Der Besitzer bekommt nämlich nie den kompletten Gegenwert seiner Immobilie.

Wenn Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung haben, die momentan einen Wert von 200.000 Euro hat, werden Sie trotzdem keinen Kredit in dieser Höhe bekommen. Die Bank zieht bei ihrer Berechnung als erstes einen Risikoabschlag ab, der kann bis zu 25 Prozent betragen. Daraus ergibt sich eine mögliche Darlehenshöhe von nur noch 150.000 Euro. Bei diesen 150.000 Euro handelt es sich aber immer noch nicht um die Auszahlung, sondern nur um die Darlehnsbegrenzung, die während der vereinbarten Laufzeit auf keinen Fall überschritten werden darf. Von den 150.000 Euro werden auch noch die theoretisch für den Kredit fälligen Zinsen und andere anfallende Gebühren abgezogen. Wie hoch Zinsen und Gebühren ausfallen und wieviel sie somit noch vom eigentlichen Wert der Immobilie „fressen“, hängt vom individuellen Vertrag ab.

Genau hier findet sich der große Nachteil dieser Variante: Die Immobilienrente ist für den Besitzer im Vergleich zu den anderen Alternativen unterm Strich sehr teuer. Und zwar nicht nur in Bezug auf den Zinssatz für das Darlehen und die anfallenden Gebühren, sondern auch hinsichtlich der eingetragenen, steigenden Grundschuld zugunsten der Bank. Zudem kann eine Umkehrhypothek nur gewährt werden, wenn die Immobilie schuldenfrei ist und sich in einem guten Zustand befindet. Außerdem ist es sehr wichtig, eindeutige Vereinbarungen im Hinblick auf zukünftig anfallende Kosten für Instandhaltung und Renovierungen zu treffen.

Umkehrhypothek oder Leibrente?

Dennoch: Der Trend, die eigene Immobilie für die eigene Altersvorsoge „flüssig“ zu machen, wächst. Beliebt ist hier auch das Modell der Leibrente. Das Prinzip ist ganz simpel: Der Kaufpreis wird bei Vereinbarung einer Leibrente nicht vollständig, sondern nur teilweise sofort bezahlt. Der Rest ist dann als monatliche Leibrente bis zum Tod des Immobilienbesitzers zu zahlen. Der Kaufpreis wird in den meisten Fällen teilweise und nicht vollständig „verrentet“.

Zusätzlich bietet dieses Modell steuerliche Vorteile: Wer seine Immobilie an Fremde verkauft, muss nur den Ertragsanteil der Leibrente versteuern. Wenn Verwandte, insbesondere die Kinder eine Leibrente an ihre Eltern zahlen, können sie einen Teil als Sonderausgaben absetzen. Die Höhe der Leibrente hängt unter anderem vom Wert der Immobilie ab, dieser kann durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt werden. Auch die Höhe der Abschlagzahlung des Käufers muss berücksichtigt werden. Zudem trägt üblicherweise der neue Eigentümer der Immobilie die Kosten für Instandhaltung und Renovierungen. Natürlich können solche Klauseln im Vertrag aber individuell gestaltet werden.

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Author's imageJürgen VeitLeiter Kommunikation D-A-CH bei CompuGroup Medical Deutschland AG

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