Beim Verkauf des Eigenheims

Ärztliches Arbeitszimmer im Eigenheim: Steuerpflicht droht!

Therapeuten oder Ärzte, die ein Arbeitszimmer im Eigenheim eingerichtet haben, müssen vorsichtig sein: Beim Verkauf der Immobilie droht für den entsprechenden Flächenanteil die Steuerpflicht! Das Problem hinter diesem Sachverhalt schildert Steuerberater Dennis Janz LL.M., Fachberater im ambulanten Gesundheitswesen (IHK).

Wer eine Immobilie kauft und in dieser auch ein Arbeitszimmer für seine heilberufliche Tätigkeit einrichtet, plant in der Regel langfristig. Doch manchmal läuft es eben anders als man denkt. Wird die Immobilie in den ersten 10 Jahren verkauft, droht dem Arzt bzw. dem Therapeuten die Steuerpflicht für die hier eingerichteten Arbeitszimmer. Das gilt auch für den Fall, dass der Rest des Hauses vom Heilberufler privat bewohnt wurde.

Um bei der Veräußerung von Eigenheimen innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG zu vermeiden, dass der dem häuslichen Arbeitszimmer entsprechende Flächenanteil steuerpflichtig wird, muss eine gezielte private Mitnutzung der betreffenden Räume herbeigeführt werden.

Private Nutzung schützt vor Steuerpflicht beim Verkauf

Bei der Veräußerung von Eigenheimen innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG findet eine Besteuerung nur dann nicht statt, wenn das Eigenheim vor der Veräußerung über einen bestimmten Zeitraum für eigene Wohnzwecke genutzt worden ist. Dabei wird jedoch oft übersehen, dass ein in einem solchen Eigenheim befindliches Arbeitszimmer nicht Wohnzwecken dient und deshalb – beschränkt auf seine Fläche – den Besteuerungstatbestand des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG auslösen kann.

Dies gilt übrigens auch dann, wenn die Aufwendungen für das Arbeitszimmer nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgesetzt werden könnten.

Die einzig erfolgsversprechende Möglichkeit, die dem Flächenanteil des Arbeitszimmers entsprechende teilweise Besteuerung zu verhindern ist es, eine private Mitnutzung des Arbeitszimmers einzuführen, was zur Folge hat, dass das Arbeitszimmer nicht mehr als solches qualifiziert werden kann. Diese private Mitnutzung muss sorgfältig dokumentiert werden. Problematisch bei der Initiierung einer solchen privaten Mitnutzung ist jedoch, dass durch die private Mitnutzung eine vorzeitige Entnahme aus dem Betriebsvermögen angenommen werden kann.

Weitere Informationen zum Hintergrund

Bundesministerium der Finanzen, IV C 3 – S-2256 – 263/00 Schreiben (koordinierter Ländererlass) vom 05.10.2000, weitere Anwendbarkeit bestätigt für Steuertatbestände, die nach dem 31.12.2015 verwirklicht werden, durch BMF IV A 2 – O-2000 / 16 / 10001 v. 21.3.2017 (koordinierter Ländererlass):

Ein WG dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Auch ein Weinkeller kann nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (FG Köln Urteil vom 20.3.2014, 3 K 3397/10).

WG, die zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind (z.B. Ferienwohnungen), dienen nicht Wohnzwecken. Auch ein häusliches Arbeitszimmer dient nicht Wohnzwecken, selbst wenn der Abzug der Aufwendungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b, § 9 Abs. 5 EStG ausgeschlossen oder eingeschränkt ist (BMF vom 5.10.2000, BStBl I 2000, 1383, Rz. 21).

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Dennis Janz

Dennis Janz

Dennis Janz, LL.M., Steuerberater, Steuerstrafverteidiger* und Fachberater im ambulanten Gesundheitswesen (IHK). Schwerpunktmäßig werden neben den Berufen im Gesundheitswesen auch kleine- und mittelständische Unternehmen und Unternehmensgruppen sowie Privatpersonen beraten. (*zertifizierter Berater für Steuerstrafrecht FernUniversität Hagen) janz@janz.tax

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