Wie Gutachter arbeiten

Den Wert einer Immobilie ermitteln

Was ist eine Immobilie wirklich wert? Das lässt sich mit mehreren Verfahren ermitteln. Welches Verfahren vom Gutachter angewendet wird, hängt unter anderem vom jeweiligen Haustyp ab.

Vielleicht wird aber auch eine Immobile aus dem Betriebsvermögen in Privateigentum überführt – auch dann muss ein kostenpflichtiges Wertgutachten her. Solche Gutachten werden von einem vereidigten und zertifizierten Sachverständigen erstellt. Der Vorteil: Sie sind gerichtsfest.

Benötigen private Verkäufer und Käufer aber nur eine sachkundige Einschätzung, was sie wohl für ihr Haus bekommen oder was sie bereit sein sollten zu zahlen, muss nicht unbedingt ein formelles Wertgutachten her, sagt Corinna Merzyn vom Verband Privater Bauherren (VPB). In solchen Fällen ist es oft sinnvoller, dass ein qualifizierter Bausachverständiger das Objekt begeht und neben einer Preisspanne auch nötige Folgeinvestitionen beziffert.

Ansprechpartner bei den Verbänden

Soll es doch ein reines Wertgutachten sein, sind Verbände wie der VPB oder der Bundesverband der Sachverständigen und Fachgutachter (BDSF), aber etwa auch Industrie- und Handelskammern oder Immobilienmakler Ansprechpartner.

Wird bei einem Gerichtsverfahren etwa im Zusammenhang mit einer Scheidung das Wertgutachten einer Immobilie benötigt, sollte man im Vorfeld klären, ob man einen Sachverständigen selbst beauftragen kann oder ob das Gericht einen Gutachter vorgibt.

Ermittelt wird der Verkehrswert einer Immobilie auf Basis des Baugesetzbuches, der Immobilienwertermittlungsverordnung und der Wertermittlungsrichtlinien, erläutert der Dortmunder Architekt und Bauberater Wolfgang Szubin vom Verband Wohneigentum in Bonn hin.

Ein Faktor bei der Wertermittlung sind das Grundstück und seine Lage – Stadt oder ländliche Gegend -, der andere Faktor ist das Gebäude und sein Zustand. Je nach Immobilie wird für die Wertermittlung das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt.

«Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird in der Regel das Sachwertverfahren angewendet», erklärt Jens-Olaf Brück. Der Sachverständige für Immobilienbewertung und Immobilienvermittlung im hessischen Reichelsheim ist auch BDSF-Mitglied. Dabei liefern die von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Kommune veröffentlichten Bodenrichtwerte Orientierung für den Wert eines Grundstücks.

Auch das Alter des Gebäudes spielt eine Rolle. «Je älter die Immobilie ist, desto größer ist die Wertminderung», so Szubin. Ein Gebäude, das älter als 80 Jahre ist, hat kaum noch Zeitwert – es sei denn, es wurde im Laufe der Jahre saniert und dadurch verjüngt.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel bei der Wertermittlung von vergleichbaren Grundstücken sowie Reihen- und Doppelhäusern angewendet. Basis für die Wertermittlung ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. «Ab einer Immobilie mit drei Wohneinheiten wird davon ausgegangen, dass die Vermietung im Vordergrund steht – in diesem Fall kommt das Ertragswertverfahren als Bewertungsverfahren zum Zuge», erläutert Brück. Bei der Berechnung des Verkehrswertes werden der Bodenwert des Grundstücks sowie der Gebäudeertragswert, der sich aus den Mieteinnahmen und den Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie ergibt, zugrunde gelegt.

Die Kosten des Gutachtens hängen von der Hausgröße, aber auch vom Aufwand des Gutachters ab. Bei einem Einfamilienhaus kostet ein Gutachten in der Regel zwischen 1000 und 1500 Euro plus Mehrwertsteuer. Rein theoretisch sind auch Kurzgutachten mit einem Umfang von zwei bis drei Seiten möglich. Entsprechend niedriger sind die Kosten. Der Nachteil: Kurzgutachten sind nicht gerichtsfest.

Wer glaubt, dass ein einmal erstelltes Wertgutachten auch noch im darauffolgenden Jahr gültig ist, der irrt. Das Gutachten weist den Wert der Immobilie zu einem bestimmten Stichtag auf. «Mit jedem Tag, der vergeht, verliert ein Gebäude an Zeitwert», so Szubin.

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