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Ferienhaus als Geldanlage: Ewiges Glück oder verhängnisvolle Affäre?


Haben Sie Ihren Urlaub so sehr genossen, dass Sie gerne vor Ort ein nettes Ferienhaus hätten? Grundsätzlich keine schlechte Idee. Für Kapitalanleger sind Ferienimmobilien und Grundstücke manchmal sogar eine gute Alternative zum teuren heimatlichen Immobilienmarkt. Die Rechnung geht aber nur auf, wenn man einige Dinge beachtet.

Der Urlaub ist vorbei, die Eindrücke und die Erholung bleiben. Viele wollen das gute Gefühl gerne dauerhaft konservieren. Nach einem gelungenen Urlaub mit Sonne und Strand wächst oft auch der Wunsch nach einer eigenen Ferienwohnung oder einem kleinen Häuschen im Urlaubsland wie Italien oder Spanien. Erfahrungsgemäß finden die meisten Käufe einer Auslandsimmobilie nach einem Urlaub statt. Und das Angebot ist groß.

Nebenkosten der Immobilie nicht unterschätzen

„Mit der richtigen Ferienimmobilie lassen sich in der Regel recht ansehnliche Renditen erzielen“, weiß Jürgen Ludwig, Vermögensberater bei der Value Experts Vermögensverwaltungs AG in Bielefeld. Im besten Fall seien bei Haus oder Wohnung schon hierzulande Bruttorenditen von bis zu neun Prozent möglich. Im Ausland sei sogar noch mehr drin. Damit sind Auslandsimmobilien eine Alternative zum teuer gewordenen herkömmlichen Immobilieninvestmentmarkt.

Allerdings dürften die Nebenkosten nicht unterschätzt werden, so Ludwig. Der Aufwand für die Vermietung, die deutlich häufigeren Renovierungen und Instandhaltungen sowie die üblichen Betriebskosten für ein Ferienhaus wie Grundsteuer, Müllentsorgung, Strom und Wasser, drücken die tatsächliche Rendite deutlich. Hinzu kommen die Kosten für professionelle Agenturen, die ein Auge auf das Objekt haben und die Vermietung übernehmen. „Außerdem muss beachtet werden, dass eine Ferienimmobilie nur einen Teil des Jahres belegt ist“, fährt Ludwig fort. Als Richtwert gilt, dass eine Immobilie je nach Kaufpreis und Mieteinnahmen mindestens 15 bis 20 Wochen im Jahr vermietet sein sollte, um eine angemessene Rendite zu erwirtschaften. „Das bedeutet auch, dass man sie in der besten Urlaubszeit nicht selber nutzen kann“, gibt Ludwig zu bedenken.

Die beliebtesten Ferienimmobilien

Die beliebtesten Ziele für eine Investition in ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung liegen nach wie vor zwischen Nordseeküste und bayerischen Alpen. Nach einer Erhebung des Ferienhausportals FeWo-direkt und des Maklers Engel & Völkers kauften knapp zwei Drittel der Deutschen ihr Ferienhaus oder ihre Ferienwohnung in den vergangenen sechs Jahren im Inland.

Ferienhaus weiter vermarkten

Im Idealfall lässt sich die Immobilie das gesamte Jahr über vermarkten. „Wer nur auf reine Sommer- oder Winterdestination setzt, kann Probleme bekommen, wenn der Sommer zu nass oder der Winter zu warm ausfällt“, warnt Michael Gödert von der FiNUM Private Finance aus Wülfrath. Viele Urlaubsorte bemühen sich daher, das ganze Jahr für Gäste attraktiv zu sein.

Wer das Wetterrisiko in Deutschland umgehen möchte, schaut sich im Ausland um. Während sich die Mieten auf einem hohen Niveau halten, sind in einigen Ländern die Kaufpreise in den vergangenen Jahren deutlich gefallen. Das gilt etwa für Spanien, Portugal oder Griechenland. Eine gute Auslastung sorgt für eine höhere Rendite.

Kaufpreise im Ausland deutlich gefallen

Allerdings ist die Investition nicht ohne Risiko. „Mit Ferienimmobilien ist es wie mit einer Urlaubsbekanntschaft. Sie kann sich als Glückgriff oder als Tragödie herausstellen“, weiß Gödert. Vor allem im Ausland lauern viele Fallen, die ein Investment sehr teuer machen können. Das beginnt schon beim Kauf. „Anders als in Deutschland ist in vielen anderen Ländern kein Notar für den Kauf notwendig. Es reicht ein schriftlicher, in manchen Ländern sogar schon ein mündlich abgeschlossener Vertrag“, erklärt Gödert. Wer also schnell im Urlaub ein Stück Papier unterschreibt oder an der falschen Stelle ja sagt, kann schon Eigentümer einer Wohnung werden.

Auch steuerlich gibt es große Unterschiede zu Deutschland. In einigen Ländern gibt es Mindesthaltefristen für die Immobilien, auch Nebenkosten wie Grundsteuern und Abgaben können deutlich höher sein als in Deutschland. Zudem drohen unter Umständen rechtliche Änderungen, die zur Folge haben können, dass in einigen Gebieten keine Ferienimmobilien mehr erlaubt sind. „Anleger sollten sich im Ausland sehr genau mit dem dortigen Kaufvertragsrecht, den Nebenkosten und Steuergesetzen auseinandersetzen“ rät Gödert. Ansonsten könnte das Renditeglück ganz schnell zur Albtraumimmobilie werden.

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Interview mit Michael Gödert von der FiNUM Private Finance

Wo kann man noch Ferienimmobilien kaufen?

Wo sind Ferienhäuser oder Ferienwohnungen als Geldanlage noch interessant?
Michael Gödert: Umfragen und Studien zufolge kaufen die meisten Menschen nach wie vor am liebsten in Regionen, in denen sie sich auskennen. Das sind vor allem die deutschen Küsten, aber auch in den Alpen. Allerdings sind Ferienimmobilien an diesen beliebten Standorten sehr teuer.

Mit welchen Preisen müssen Käufer bei so einer Immobilie rechnen?
Gödert: Die Preisspannen bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern sind sehr groß. Auf Sylt etwa ist kaum ein Haus unterhalb der Millionengrenze zu bekommen. Auch Wohnungen kosten bis zu 14.000 Euro je Quadratmeter. Dagegen sind Ferienwohnungen etwa im Ostallgäu mit 3.000 Euro bis 4.000 Euro je Quadratmeter deutlich günstiger. In vielen Regionen Ostdeutschlands liegen die Preise noch einmal deutlich darunter.

Wo sind denn die besonders interessanten Lagen im Land?
Gödert: Interessant sind natürlich immer Standorte, die über Jahrzehnte hinweg konstante oder besser noch steigende Urlauberzahlen nachweisen können. Mit dem zunehmenden Interesse an Kurz- und Städtereisen sind aber auch Großstädte mit einem großen Freizeit- und Kulturangebot interessant, etwa München, Berlin oder Hamburg.

Diese Städte sind auch sehr teuer. Gibt es Alternativen?
Gödert: Schnäppchen lassen sich am ehesten noch in kleineren Städten oder in Gebieten machen, die erst langsam touristisch entdeckt werden. Diese Regionen sollten aber gut erreichbar sein.

Wie sieht es mit Auslandsimmobilien aus?
Gödert: Für Häuser oder Wohnungen im Ausland gilt das Gleiche. Immobilien an den beliebten touristischen Zentren etwa in der Toskana in Italien oder auf Mallorca und Ibiza in Spanien sind extrem teuer. Günstiger kommt man noch im kroatischen Istrien an eine Immobilie. Allerdings sollte man die höheren Risiken bei einem Kauf im Ausland im Auge haben.

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Ferienimmobilien – so finanzieren Sie richtig

Für den Kauf einer Ferienimmobilie sollten Anleger deutlich mehr Eigenkapital mitbringen als bei einer herkömmlichen Mietimmobilie. In der Regel verlangen Banken bis zu 40 Prozent an Eigenmitteln. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist die Abhängigkeit von der Auslastung der Immobilie um Zins und Tilgung zu leisten.

Zudem finanzieren einige Banken grundsätzlich keine Ferienimmobilien, da sie den Markt nicht einschätzen können. Die Finanzierung bei der Bank für Ort ist da oftmals eher möglich.
Immobilien im Ausland lassen sich über einige deutsche Banken finanzieren. Diese verlangen allerdings meist einen noch höheren Eigenkapitalanteil oder hohe Sicherheiten, etwa eine abbezahlte Immobilie im Inland. Wer bei einer ausländischen Bank finanziert, sollte die Konditionen genau vergleichen und die Bedingungen verstehen. Auch Währungsrisiken müssen beachtet werden, wenn die Immobilie nicht im Euro-Raum liegt.

Rendite: Auf diese Faktoren müssen Sie achten

Kaufpreis – die Preise für Ferienimmobilien sind in den vergangenen Jahren vor allem in Deutschland stark gestiegen. Wer zu teuer einkauft und das nicht über die Vermietung ausgleichen kann, zahlt drauf.

Auslastung – Idealerweise lässt sich die Immobilie das gesamte Jahr über vermarkten. Ansonsten sind große Preisunterschiede zwischen Haupt- und Nebensaison sowie Leerstandzeiten einzurechnen.
Ausstattung – die Ansprüche der Mieter steigen. Ohne eine moderne Einrichtung und ohne WLAN sinkt die Nachfrage deutlich. Immer wichtiger werden barrierefreie Wohnungen und Einrichtungen, die für Allergiker geeignet sind.

Unterhalt – Der höhere Aufwand für die Vermietung und die Zusatzkosten für häufigere Renovierungen, Instandhaltung, Objektbetreuung, Vermarktung sowie Zinsen und Tilgung müssen von der Bruttorendite abgezogen werden.

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