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Platzt bald die Immobilienblase in Deutschland?

von André Gieße

Haus in Immobilienblase
Foto: iStock/adventtr

Seit Jahren steigen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland deutlich an. Nun warnen wichtige Finanzinstitute des Landes potenzielle Investoren vor einem möglichen Ende dieses Trends. Gibt es in Deutschland tatsächlich eine Blase am Immobilienmarkt, die bald platzen könnte?

Trotz der Wirtschaftskrise: Die Nachfrage und damit die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind auch im Corona-Jahr 2020 stark gestiegen. Marktbeobachter hatten in der Corona-Krise mit Millionen Kurzarbeitern und zunehmender Arbeitslosigkeit zumindest damit gerechnet, dass diese Entwicklung bei Immobilien etwas ausgebremst wird. Doch die Nachfrage nach Haus und Wohnung ist ungebrochen, besonders Immobilien in Großstädten sind hoch begehrt. Analysten der staatlichen KfW-Bank warnen angesichts des erneuten Preisauftriebs in aktuell unsicheren Zeiten allerdings schon vor einer Blase am Immobilienmarkt, die  – wie damals in den USA – bald platzen könnte.

Potentielle Investitionen genau prüfen

Ärztinnen und Ärzte, die aufgrund des Zinstiefs eine alternative Geldanlage in Immobilien erwägen,sollten die jeweiligen Standorte und Objekte für Investitionen also genau prüfen.Vor allem, wer beim Kauf auf schnelle und hohe Gewinne hofft, könnte schwer enttäuscht werden. „Es wäre Spekulation, in ohnehin schon teuren Städten auf weitere Steigerungen der Wohnungspreise und Mieten zu setzen. Angebracht wäre stattdessen, auch mögliche Rückgänge einzukalkulieren“, heißt es dazu im Marktbericht der Förderbank aus dem Monat März.

Wann platzt die Immobilienblase?

Die aktuelle KfW-Analyse kann hinsichtlich eines bevorstehenden Endes der Rallye am deutschen Wohnimmobilienmarkt hingegen immer noch Entwarnung geben. Insgesamt werden Nachfrage und Preise wohl erst mal weiter steigen. Die Indizien für regionale Immobilienblasen hätten aber deutlich zugenommen, so der Bericht – und damit auch die Risiken für kommende Preisrückgänge am Markt. Demnach dürften sich Investoren vielerorts bereits verkalkuliert und tausende Euro zu viel bezahlt haben. Als bereits überhitzte Großstädte nennen die Experten unter anderem Berlin, Frankfurt am Main, München und Stuttgart. „Auch in strukturschwachen Regionen könnten die Immobilienpreise erheblich sinken“, heißt es weiter.

Diese Faktoren sind 2021 ein Risiko für den Immobilienmarkt

Als wesentliche Gründe für ein mögliches Ende des Immobilienbooms nennt KfW-Research eine nachlassende Zuwanderung nach Deutschland und in die Ballungszentren sowie ein größeres Angebot an Wohnraum durch Neubau. Neben der Corona-Krise beeinflusst auch die zunehmende Digitalisierung den Markt, eine Immobilie in der Stadt ist für viele Arbeitnehmer kein Muss mehr. Arbeitskräfte, Studenten und Auszubildende könnten vermehrt auf das Umland und damit auf weniger teure Wohnstandorte ausweichen, so ein Szenario. Der Trend zum Homeoffice und der Ausbau von Hochgeschwindigkeitsnetzen für das Internet dürften eine solche Entwicklung beschleunigen.

Was gegen eine Immobilienblase spricht

Es gibt allerdings auch viele Punkte, die gegen die Entstehung einer Immobilienblase und ihren Folgen sprechen. Zwischen den Jahren 2004 und 2019 sind die Durchschnittspreise für Wohneigentum in Deutschland um fast 70 Prozent gestiegen. Gleichzeitig sind jedoch die verfügbaren Einkommen um 41 Prozent gewachsen und die Bauzinsen bei Darlehen von 4,7 auf 1,5 Prozent gesunken. Der Immobilienkauf ist deshalb im bundesweiten Schnitt erschwinglich geblieben. Auch Indikatoren wie die Entwicklung der Kreditvergabe sprechen demnach eher gegen eine spekulativ getriebene Preisblase.

Auch die Bundesbank warnt vor einer Immobilienblase

Trotzdem macht auch die Bundesbank Anzeichen aus, dass die markanten Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten während der Pandemie zugenommen haben. Der Trend zu überhöhten Immobilienpreisen vor allem in deutschen Metropolen habe sich 2020 leicht verschärft, schrieb die Notenbank in ihrem Februarbericht. „Aktuellen Schätzergebnissen zufolge lagen die Preise in den Städten nach wie vor zwischen 15 Prozent und 30 Prozent über dem Wert, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist.“ Auch in vielen ländlichen Regionen verteuerten sich Häuser und Wohnungen zunehmend.

Immobilienpreise sind 2020 im Schnitt um 7,4 Prozent gestiegen
Käufer von Wohnungen sowie von Ein- und Zweifamilienhäusern mussten nach vorläufigen Daten des Statistischen Bundesamtes im Corona-Jahr 2020 durchschnittlich 7,4 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor.

  • Teurer wurde es demnach nicht nur in Großstädten, sondern auch auf dem Land. Allein im vierten Quartal stellte Destatis insgesamt einen Preisanstieg von durchschnittlich 8,1 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum fest.
  • Dies war laut Destatis der stärkste Zuwachs in einem Vierteljahr seit dem Schlussquartal 2016 mit damals durchschnittlich 8,4 Prozent.
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