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Vermietung an Angehörige: Fiskus lockert Vorgaben


Schlüssel mit Haus-Anhänger

Das Finanzamt stellt hohe Anforderungen an Mietverträge mit Angehörigen, wenn der Eigentümer Werbungskosten geltend machen will. Zum Jahresanfang 2021 wurden die Vorgaben für die Vermietung an Angehörige gelockert. Das eröffnet Vermietern neue Chancen zum Steuern sparen. Worauf zu achten ist.

Kurz gefasst: Vereinbarungen innerhalb der Familie müssen wie unter Fremden getroffen werden. Nur dann akzeptiert das Finanzamt die Verträge. Und nur dann lassen sich Werbungskosten für Haus oder Wohnung, die vermietet werden, steuerlich geltend machen. Anfang 2021 hat der Gesetzgeber allerdings ein paar Vorgaben zur Vermietung an Angehörige gelockert.

Die 66-Prozent-Regel

Bisher waren die Aufwendungen für Haus oder Wohnung komplett absetzbar, wenn die Angehörigen mindestens 66 Prozent der marktüblichen Miete gezahlt haben. Grundlage ist die Kaltmiete plus Umlagen im Gegensatz zur ortsüblich erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen vergleichbaren Kosten. Zu Letzteren gehören zum Beispiel die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr oder Gartenpflege, Schornsteinreinigung bis hin zu Sachversicherungen fürs Objekt. Faktisch wird die Warmmiete verglichen (BFH Az: IX R 44/15).

2021 wurden die Anforderungen für die Vermietung an Angehörige gelockert. Es genügt, wenn die Monatsmiete mindestens 50 Prozent, also die Hälfte der Vergleichsmiete am Markt, beträgt. Der Haken: Das Finanzamt erwartet, dass der Vermieter Einkünfte tätsächlich erzielen will. Er soll eine so genannte Einkünfteerzielungsabsicht haben.

Schätzung von künftigen Einnahmen und Ausgaben

Konkret: Wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete vereinbart sind, dann sind die Werbungskosten voll und ganz absetzbar. Anders sieht das aus, wenn mindestens 50 Prozent bis zu 65,99 Prozent der Vergleichsmiete fließen. In diesen Fällen braucht das Finanzamt eine Ertragsprognose. Der Eigentümer weist einen Totalüberschuss nach. „Durch eine Prognoserechnung über einen langen Zeitraum von grundsätzlich 30 Jahren wird geprüft, ob in diesem Zeitraum insgesamt positive Einkünfte zu erwarten sind“, erklärt der Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine (BVL) . Dabei wird auf die durchschnittlich in der Vergangenheit erzielten Einnahmen sowie die Werbungskosten abgestellt und pauschale Größen verwendet. Einen Totalüberschuss legen Vermieter also dar, indem sie die künftigen Einnahmen und Ausgaben schätzen. Bei den Einnahmen sollten sie einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent veranschlagen können, bei den Ausgaben ein Sicherheitsabschlag in gleicher Höhe. Wenn diese Kalkulation am Ende zu einem Plus – einem Totalüberschuss – führt, kann der Vermieter die Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Falls nicht, wird er seine Aufwendungen nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete abziehen können.

Ortsübliche Miete entscheidet

„Auch wenn die Neuregelung das Gegenteil von Steuervereinfachung darstellt, ermöglicht sie betroffenen Vermietern doch, den vollen Werbungskostenabzug zu erreichen“, meint Erich Nöll, Geschäftsführer des BVL. Er gibt allerdings den Hinweis: „Vermieter, die ihre Mietobjekte wegen des stetigen Anstiegs der ortsüblichen Miete zu einem Mietzins deutlich unterhalb der ortsüblichen Miete vermieten, sollten regelmäßig prüfen, ob die Grenze von 66 Prozent unterschritten wird.“

Die Neuregelung wurde schließlich eingeführt, weil die Mieten stetig steigen – vor allem in den Metropolen und in den Ballungsräumen. Die Vermieter passen jedoch nicht laufend an.

Vermietung: Vorgaben für Angehörigenverträge

Das Finanzamt hat eine klare Vorstellung davon, wie bei Verträgen innerhalb der Familie zu verfahren ist. Das sind die Regeln:

Das Finanzamt stört es, wenn innerhalb der Familie keine nachprüfbaren Vereinbarungen getroffen wurden. Der Fiskus will sämtliche Details dokumentiert haben. Also besser schriftlichen Vertrag schließen.

Einen pro-forma-Vertrag akzeptiert der Fiskus nicht. Besonders wichtig ist es, dass die Miete regelmäßig fließt. Also Dauerauftrag zur Bank geben.

Die Fiskaldiener gehen gern von Scheinverträgen aus. Die Vorgaben im Vertrag sollten sich nicht dauernd ändern – außer, es gibt gute Gründe, zum Beispiel wegen Gesetzesänderungen. Insofern also lohnt es sich, auch neuere Rechtsprechung zu verfolgen.

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