Das Finanzamt stellt hohe Anforderungen an Mietverträge mit Angehörigen, wenn der Eigentümer Werbungskosten geltend machen will. Zum Jahresanfang 2021 wurden die Vorgaben für die Vermietung an Angehörige gelockert. Das eröffnet Vermietern neue Chancen zum Steuern sparen. Worauf zu achten ist.
Kurz gefasst: Vereinbarungen innerhalb der Familie müssen wie unter Fremden getroffen werden. Nur dann akzeptiert das Finanzamt die Verträge. Und nur dann lassen sich Werbungskosten für Haus oder Wohnung, die vermietet werden, steuerlich geltend machen. Anfang 2021 hat der Gesetzgeber allerdings ein paar Vorgaben zur Vermietung an Angehörige gelockert.
Die 66-Prozent-Regel bei Vermietung an Angehörige
Bisher waren die Aufwendungen für Haus oder Wohnung komplett absetzbar, wenn die Angehörigen mindestens 66 Prozent der marktüblichen Miete gezahlt haben. Grundlage ist die Kaltmiete plus Umlagen im Gegensatz zur ortsüblich erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen vergleichbaren Kosten. Zu Letzteren gehören zum Beispiel die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr oder Gartenpflege, Schornsteinreinigung bis hin zu Sachversicherungen fürs Objekt. Faktisch wird die Warmmiete verglichen (BFH Az: IX R 44/15).
2021 wurden die Anforderungen für die Vermietung an Angehörige gelockert. Es genügt, wenn die Monatsmiete mindestens 50 Prozent, also die Hälfte der Vergleichsmiete am Markt, beträgt. Der Haken: Das Finanzamt erwartet, dass der Vermieter Einkünfte tatsächlich erzielen will. Er soll eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht haben.
Schätzung von künftigen Einnahmen und Ausgaben
Konkret: Wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete vereinbart sind, dann sind die Werbungskosten in der Regel auch absetzbar. Anders sieht das aus, wenn mindestens 50 Prozent bis zu 65,99 Prozent der Vergleichsmiete fließen. In diesen Fällen braucht das Finanzamt eine Ertragsprognose. Der Eigentümer weist einen Totalüberschuss nach. „Durch eine Prognoserechnung über einen langen Zeitraum von grundsätzlich 30 Jahren wird geprüft, ob in diesem Zeitraum insgesamt positive Einkünfte zu erwarten sind“, erklärt der Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine (BVL). Dabei wird auf die durchschnittlich in der Vergangenheit erzielten Einnahmen sowie die Werbungskosten abgestellt und pauschale Größen verwendet. Einen Totalüberschuss legen Vermieter also dar, indem sie die künftigen Einnahmen und Ausgaben schätzen. Bei den Einnahmen sollten sie einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent veranschlagen können, bei den Ausgaben ein Sicherheitsabschlag in gleicher Höhe. Wenn diese Kalkulation am Ende zu einem Plus – einem Totalüberschuss – führt, kann der Vermieter die Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Falls nicht, wird er seine Aufwendungen nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete abziehen können.
Ortsübliche Miete entscheidet
„Auch wenn die Neuregelung das Gegenteil von Steuervereinfachung darstellt, ermöglicht sie betroffenen Vermietern doch, den vollen Werbungskostenabzug zu erreichen“, meint Erich Nöll, Geschäftsführer des BVL. Er gibt allerdings den Hinweis: „Vermieter, die ihre Mietobjekte wegen des stetigen Anstiegs der ortsüblichen Miete zu einem Mietzins deutlich unterhalb der ortsüblichen Miete vermieten, sollten regelmäßig prüfen, ob die Grenze von 66 Prozent unterschritten wird.“
Die Neuregelung wurde schließlich eingeführt, weil die Mieten stetig steigen – vor allem in den Metropolen und in den Ballungsräumen. Die Vermieter passen jedoch nicht laufend an.
Vorgaben für Mietverträge mit Angehöigen
Das Finanzamt hat eine klare Vorstellung davon, wie bei Miet-Verträgen innerhalb der Familie zu verfahren ist. Das sind die Regeln:
- Das Finanzamt erwartet auch bei Vermietungen innerhalb der Familie eine nachprüfbare Vereinbarungen, sprich: einen geltenden Mietvertrag
- Der Fiskus will eine Dokumentation der Vereinbarung. Details wie Wohnraumgröße, Miethöhe, Nebenkosten etc. müssen in einem schriftlichen Vertrag festgehalten werden. Mündliche Absprachen zählen nicht.
- Auch einen pro-forma-Vertrag, der wichtige Details wie Quadratmeter, Miethöhe etc nicht enthält, akzeptiert der Fiskus nicht.
- Besonders wichtig ist es, dass die Miete regelmäßig und nachweislich fließt. Also unbedingt einen Dauerauftrag bei der Bank einrichten. Bargeldzahlungen werden vom Finanzamt nicht so leicht (oder gar nicht!) anerkannt.
Das Finanzamt geht bei Mietverträgen innerhalb der Familie gern von Scheinverträgen aus. Die Vorgaben im Vertrag sollten sich nicht dauernd ändern – außer, es gibt gute Gründe, zum Beispiel wegen Gesetzesänderungen. Insofern also lohnt es sich, auch neuere Rechtsprechung zu verfolgen.