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Wie Sie im Alter Ihre Immobilien zu Geld machen können


Modellhaus mit Geldmünzen

Viele Menschen haben im Ruhestand nicht genug Geld zur Verfügung. Doch wer eine eigene Immobilie besitzt, für den gibt es hier Lösungsmöglichkeiten als Alternative zum Verkauf. Genau hinschauen, auf was man sich einlässt, muss man aber.

Rund 420.000 Haushalte hierzulande, so eine Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts ZEW, sorgen sich um ihre Altersvorsorge. Und das, obwohl sie eine schuldenfreie Immobilie besitzen. Das heißt, die laufenden Rentenbezüge reichen nicht, um den bisherigen Lebensstandard aufrechtzuerhalten. Oder zumindest nicht, um sich über die Grundbedürfnisse hinaus etwas zu leisten.

Immobilienleibrente

Doch lässt sich mit Wohneigentum für Liquidität sorgen. Eine Möglichkeit bietet die Immobilienleibrente. „Es gibt gewerbliche Anbieter, die einem Eigentümer seine Wohnung oder sein Haus abkaufen, ihm dafür ein lebenslanges Wohnrecht einräumen und eine lebenslange Rente zahlen“, so Rainer Laborenz von der Azemos Vermögensmanagement GmbH in Offenburg.

Klingt interessant. „Allerdings haben das Wohnrecht und die Leibrente einen Wert, um den der Kaufpreis reduziert wird“, macht Wolfgang Köbler von der KSW Vermögensverwaltung AG in Nürnberg klar. Dazu kommen in der Regel noch Kosten und möglicherweise ein Puffer, um den der Kaufpreis weiter reduziert wird.

Und es gibt eine Vielzahl an Variablen und Ausgestaltungsmöglichkeiten. So kann ein Teil der Verkaufssumme auch sofort ausgezahlt werden. Es stellt sich die Frage, wie lange die Zahlung der Leibrente vereinbart wird und es muss klar sein, wer für die Instandhaltung aufkommt. „Ein Haken ist auch, dass der Verkäufer in der Regel kein Recht an den Erträgen oder Mieteinnahmen aus der verkauften Immobilie hat“, warnt Köbler.

Auch wenn eine Leibrente aus einem Immobilienverkauf die laufenden Altersbezüge aufbessern kann, raten die Experten deshalb zur Vorsicht. „Und Sie müssen die Bonität des Anbieters im Blick haben“, so Laborenz. „Geht er zwischenzeitlich Konkurs, dann ist womöglich die Leibrente hinfällig.“

Nießbrauchrecht

Er empfiehlt deshalb, statt einer Leibrente die Immobilie entweder gleich zu verkaufen oder, wenn jemand dort wohnen bleiben möchte, ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren. Dabei verkauft der Besitzer die Immobilie und bekommt den Kaufpreis, abzüglich des Wohnrechtwertes, auf einmal ausbezahlt. „Ein großer Vorteil des Nießbrauchs ist, dass die Erträge aus der Immobilie beim Verkäufer bleiben“, macht Köbler klar. Entschließt sich also der Nießbrauchnehmer, doch woanders hinzuziehen, kann er die Immobilie vermieten und bekommt die Mieterträge.

Ein entscheidender Punkt ist in jedem Fall, den fairen Verkehrswert für seine Immobilie zu kennen. „Da es bei solchen Schätzungen oft eine breite Spannweite gibt, sollten Sie unbedingt jemanden damit beauftragen, dem Sie vertrauen“, rät Laborenz. Das gilt übrigens auch beim Teilverkauf einer Immobilie, wofür es ebenfalls gewerbliche Anbieter gibt.

Teilverkauf

„Besser ist es deshalb, erst das Gespräch mit der eigenen Familie zu suchen, vor allem wenn Erben da sind“, sagt Köbler. „Sonst kann es, gerade bei einem Teilverkauf, zu Streitereien zwischen den Erben und dem Käufer kommen.“ Die Erfahrung, dass sich meist eine innerfamiliäre Lösung findet, hat auch Rainer Laborenz gemacht. „Da können Sie die Immobilie an die eigenen Kinder oder Verwandte verkaufen, so zu Liquidität kommen und ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen“, erklärt er.

Tatsächlich sollten Besitzer von Immobilien die anderen Wege, vor allem mit einem gewerblichen Anbieter, nur dann in Erwägung gezogen ziehen, wenn keine Erben oder potenziellen Käufer aus dem Verwandten- oder Freundeskreis vorhanden sind. „Dann ist aber der Weg des Verkaufs mit anschließendem Nießbrauch klar zu favorisieren“, so Köblers Fazit.

Immobilien richtig vererben
Knapp die Hälfte der deutschen Haushalte verfügte laut dem Statistischen Bundesamt über eigene Immobilien. Insgesamt beläuft sich der Wert, der in Wohnimmobilien steckt, hierzulande auf 4,7 Billionen Euro, so das Informationsportal Statista. Das ist eine gewaltige Summe und immer wieder stellt sich die Frage nach der Weitergabe an die nächste Generation. Zwar können Immobilienwerte bis zu einer Grenze von 400.000 Euro pro Kind steuerfrei vererbt werden, doch was, wenn der Objektbestand diesen Wert übersteigt?
„Wenn der Erbe selbst einzieht und mindestens zehn Jahre wohnen bleibt, dann ist dies in jedem Fall steuerfrei“, erklärt Wolfgang Köbler von der KSW Vermögensverwaltung. „Der aber vielleicht eleganteste Weg ist es, die Immobilie an die Kinder auf Nießbrauchbasis zu verschenken.“ Dann kümmern sich die Eltern um die Bewirtschaftung und bekommen etwaige Mieterträge. „Zugleich wird der Wert der Immobilie um das Nießbrauchrecht in der Regel so weit gemindert, so dass man unter dem Freibetrag bleibt“, so Köbler. Dabei sollten Eltern dies eher frühzeitig tun. Denn je länger das Nießbrauchrecht läuft, desto stärker die Wertminderung.

 „Ich wäre mit Immobilienanlagen jetzt vorsichtig“

Angesichts niedriger Zinsen fragen sich viele, ob sich der Immobilienkauf nicht doch lohnt. Rainer Laborenz von der Azemos Vermögensmanagement GmbH rät zur Vorsicht.

Herr Laborenz, empfehlen Sie aktuell noch Immobilieninvestments?

Rainer Laborenz: Wir haben in den vergangenen Jahren, befeuert durch immer weiter gefallene Zinsen, einen steilen Anstieg der Immobilienpreise gesehen. Da die Zinsen inzwischen aber ihren Boden gefunden zu haben scheinen, wäre ich mit Immobilienanlagen jetzt vorsichtig.

Befürchten Sie einen Preisrückgang?

Laborenz: Günstig sind Immobilien an vielen Orten nicht mehr. Sie müssen bedenken, dass deren Preise oftmals den Mieten und der Einkommensentwicklung vorausgeeilt sind. Außerdem haben viele Menschen wirtschaftlich unter der Corona-Pandemie gelitten und in manchen Teilen wird sich die Wirtschaft auch nach der Pandemie nicht so schnell erholen. Das beeinträchtigt die Nachfrage. Und vergessen Sie nicht die politische Seite, von der ebenfalls Belastungen auf Immobilienbesitzer zukommen können.

Allerdings bieten Immobilien immer noch höhere Erträge als Zinsanlagen…

Laborenz: Bei einer Mietrendite von drei Prozent müssen Sie nicht umlagefähige Kosten oder Rücklagen für Reparaturen berücksichtigen. Da bleibt eine Nettomietrendite von kaum über zwei Prozent. Zwar glich zuletzt die Wertsteigerung den schwachen Mietertrag aus. Wenn die aber nicht kommt, wie ich vermute, dann sollten Sie über eine durchdachte Anlagestrategie am Kapitalmarkt nachdenken. Damit bekommen Sie – ohne Ärger mit Mietern, Handwerkern und stetig steigenden Energieauflagen – einen solchen Ertrag ebenfalls.

Wie sieht es mit Eigenbedarf aus?

Laborenz: Da hat eine eigene Immobilie weiter ihre Berechtigung. Allerdings muss auch das gut durchgerechnet werden und man sollte berücksichtigen, dass bei der Anschlussfinanzierung die Zinsen deutlich höher stehen können als heute. Wer das dann nicht stemmen kann, sollte es sein lassen. Nur wegen niedriger Hypothekenzinsen heute ein Eigenheim zu kaufen, davon rate ich ab.

Autor: Gerd Hübner

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