Immobilienmarkt: Wohnungen und Häuser teuer wie noch nie

Nach jahrelangem Preisanstieg bei Immobilien in Deutschland sehen Marktbeobachter eine Zeitenwende eingeläutet. Vor allem die steigenden Zinsen könnten dafür sorgen, dass der Boom eine Korrektur erfährt.

Die Wohnungs- und Häuserpreise in Deutschland haben im ersten Quartal ein neues Allzeithoch erreicht. Das zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Dieser ist binnen eines Jahres um 8,8 Prozent auf 190,8 Punkte gestiegen (siehe Grafik). Der vdp-Index basiert auf einer quartalsweisen Auswertung echter Transaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. Die Ergebnisse sind Teil der Marktbeobachtung der Deutschen Bundesbank.

Preise steigen erst mal weiter

Für die nächsten Quartale geht vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt davon aus, dass sich die aktuelle Entwicklung fortsetzt – wenn auch weniger rasant: „Die Immobilienpreise dürften weiter steigen.“ Doch die Dynamik werde aufgrund des erreichten Preis- und Mietniveaus und der steigenden Zinsen abnehmen, meint er. Es bleibe zudem abzuwarten, in welchem Ausmaß sich demnächst Zweit- und Drittrundeneffekte des Ukraine-Krieges einstellen.

Die DZ Bank rechnet auch damit, dass die Wohnimmobilienpreise langsamer steigen werden. Der Anfang 2022 begonnene Anstieg der Bauzinsen habe viele Kaufinteressenten noch aktiv werden lassen, bevor der Traum vom Eigenheim unerschwinglich werde, analysiert deren Experte Thorsten Lange. Das belege der Neugeschäftsrekord mit Immobilienkrediten im ersten Quartal 2022. Die gestiegenen Finanzierungskosten könnten jedoch bald zu einer Marktberuhigung führen, sagt Lange. Seit Januar haben sich beispielsweise die Kosten für Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung auf fast drei Prozent mehr als verdoppelt.

Preisrückgang schon ab 2023 möglich

Trotz der Rekordzahlen zum ersten Quartal sagt die Landesbank Baden-Württemberg eine Trendwende am Immobilienmarkt voraus. Die Daten stünden noch nicht unter dem Einfluss des Zinsanstiegs, erklärt Analyst Martin Güth. „Sie sollten daher keinen Immobilienverkäufer oder -interessenten in eine falsche Sicherheit wiegen.“ Allein die aktuelle Verteuerung der Immobilienkredite würde einen Rückgang um bis zu 25 Prozent rechtfertigen. Dieses Jahr legten die Preise noch etwas zu, so Güth. Danach gehe der Markt in eine Seitwärtsbewegung über. Ab 2023 seien zwei bis vier Prozent weniger möglich.

Anleihen statt Immobilien als Inflationsschutz

Deutsche-Bank-Analyst Jochen Möbert warnt schon länger vor dem baldigen Ende der Häuser-Hausse – womöglich im Jahr 2024. Ein Grund dafür sei, dass professionelle Investoren künftig verstärkt auf Anleihen statt auf Immobilien als Inflationsschutz setzten, wenn diese wieder attraktive Renditen abwerfen. Er rechnet nicht mit einer massiven Korrektur, sondern mit einem verhaltenen Zyklusende.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung prognostiziert, dass sich der Trend zu steigenden Wohnungspreisen in Metropolen und großen Städten sogar abrupt umkehren könnte. Mit Corona, Ukraine-Krieg und steigenden Energiekos­ten sei ziemlich viel zusammengekommen in den vergangenen zwei Jahren, zitiert der „Spiegel“ den Referatsleiter Matthias Waltersbacher. Die Menschen seien einfach nicht mehr bereit und vor allem nicht in der Lage, noch mehr Geld für Wohnraum zu bezahlen, so Waltersbacher.