Offene Immobilienfonds/Immobilienaktien: Eine merkwürdige Entwicklung

Immobilienaktien, wie Vonovia, Adler, Aroundtown, Deutsche Euroshop und viele mehr mussten jüngst deutliche Abschläge hinnehmen. Offene Immobilienfonds notieren dagegen weiter zu Höchstkursen. Dabei stehen sie vor den gleichen Herausforderungen wie die Immobilienaktien. Irgendwas kann da nicht stimmen, meint unser Gastautor Michael Thaler*.

An der Börse werden Vonovia-Aktien (ISIN: DE000A1ML7J1), einer von Deutschlands größten Bestandshaltern von Wohnungen, gegenüber dem Kurs aus dem Sommer 2021 mit einem Abschlag von mehr als 25 Prozent gehandelt. Die Aroundtown-Aktie (ISIN: LU1673108939), vor gut einem Jahr noch bei rund 7 Euro, notiert heute bei etwas über 4 Euro. Das Papier der Adler Real Estate (ISIN: DE0005008007) lag vor einem Jahr noch bei 12 Euro. Heute ist die Aktie für etwas über 4 Euro zu haben. Die massiven Kursrückgänge haben gute Gründe.

Aktuelle Zinsen bei 2,8 Prozent

Einerseits verteuern die steigenden Zinsen die Finanzierung. Für Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Laufzeit liegen die Zinsen aktuell über 2,8 Prozent. Zu Beginn des Jahres waren noch Finanzierungen für weniger als ein Prozent möglich. Zugleich haben sich die Baukosten massiv verteuert. Vonovia hat daher geplante Bauvorhaben zu einem Großteil eingestellt. Hinzu kommt, dass Haushalte mit geringem Einkommen wegen der hohen Inflation immer weniger Geld für die Miete haben. Die Wahrscheinlichkeit für Mietausfälle nimmt zu.

Den Gewerbebereich treffen hohe Baukosten und steigende Zinsen gleichermaßen. Hinzu kommt, dass wegen der hohen Homeoffice-Quote weniger Büros benötigt werden. Viele Firmen stellen neue Anmietungen wegen der unsicheren wirtschaftlichen Lage zurück. Der Einzelhandel ist wegen Pandemie und Onlineshopping ohnehin unter Druck. So wurde bei den Ladenmieten in Münchens Einkaufsstraßen Ende 2021 ein Rückgang von rund 17 Prozent attestiert.

Kurs der offenen Immobilienfonds bei Allzeithoch

Das alles schlägt sich bei den offenen Immobilienfonds nicht im Kurs nieder. Der hausinvest der Commerz Real (ISIN: DE0009807016) liegt um Ausschüttungen bereinigt auf einem Allzeithoch! Und das, obwohl im hausinvest rund 45 Prozent Büroimmobilien und 25 Prozent. Einzelhandelsimmobilien enthalten sind. Der Fonds der Commerzbank-Tochter steht hier exemplarisch für die Vielzahl an Bankenfonds. Von den DEKA-Immobilien-Fonds bis zu den UniImmo-Fonds.

Ist das hausinvest-Management so gut? Ziemlich sicher nicht. Vielmehr liegt es an der Art und Weise, wie bei den Fonds die Kurse ermittelt werden. Bei Immobilienaktien bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis tagesaktuell. Bei offenen Immobilienfonds wird dieser durch Gutachter festgelegt, die im Auftrag der Immobiliengesellschaft die Werte der Immobilien ermitteln. Dies birgt einen Interessenkonflikt. Zudem basieren die Werte im Regelfall auf historischen Daten und nicht auf den aktuellen und zukünftigen Herausforderungen.

Aber selbst unter Berücksichtigung all dieser genannten Punkte ist es für einen Börsenprofi nicht nachvollziehbar, dass Immobilienaktien aufgrund der offensichtlichen Herausforderungen mit Abschlägen gehandelt werden, offene Immobilienfonds jedoch weiter an der Illusion der Höchstkurse, die ja nicht zuletzt als Verkaufsargumente genutzt werden, festhalten. Dies grenzt für mich schon an Verbrauchertäuschung.

*Der Autor: Michael Thaler ist Vorstand der TOP Vermögen AG in München.