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Zinsanstieg – Gefahr für die Immobilienmärkte?


Spielzeughäuser mit einem Prozent-Zeichen

Dass die Zinsen weiter steigen, gilt als sicher. Gleichzeitig gehen die Baukosten massiv nach oben. Für Eigentümer von selbst genutzten Immobilien wie für Kapitalanleger ist das zusammen mit dem hohen Preisniveau am Immobilienmarkt ein gefährlicher Mix.

Die jüngste Entwicklung bei den Bauzinsen dürfte für viele angehende Immobilieninvestoren ein Schock sein. Lag der Zins für ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zu Beginn dieses Jahres noch bei einem Prozent, so sind es Mitte März bereits 1,70 Prozent. Und das noch bevor die Notenbanken überhaupt zum ersten Mal an der Zinsschraube gedreht hatten.

„Rund 0,3 Prozentpunkte dieses Anstiegs sind zwar auf die Europäische Zentralbank zurückzuführen, die zuletzt den Risikopuffer für Banken bei der Vergabe von Baudarlehen erhöht hat“, erklärt Ingo Schweitzer von der AnCeKa Vermögensbetreuungs AG in Kaufbeuren. Doch ist der Anstieg bei den Bauzinsen damit noch nicht vorüber.

Notenbanken werden weiter an der Zinsschraube drehen

Angesichts der anhaltend hohen Inflation, angetrieben durch die stark gestiegenen Energiepreise, gilt es als sicher, dass die Notenbanken weiter an der Zinsschraube drehen werden. „Mit einem Anstieg auf zwei bis 2,5 Prozent ist bis ins kommende Jahr hinein schon zu rechnen“, warnt Andreas Glogger von der Glogger & Partner Vermögensverwaltung GmbH in Krumbach.

Diese steigenden Zinsen treffen nun auf einen Immobilienmarkt, auf dem die Preise bereits nicht mehr günstig sind. So kommt die Bundesbank in ihrem aktuellen Bericht zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise in deutschen Städten im vergangenen Jahr zwischen 15 und 40 Prozent überteuert waren.

„Der starke Preisanstieg der vergangenen Jahre ist eine Folge der immer weiter gesunkenen Zinsen“, sagt Schweitzer. Und damit haben Immobilieninvestoren immer niedrigere Mietrenditen akzeptiert. „Die liegen inzwischen zum Teil bei nahe oder sogar unter null Prozent“, informiert Glogger.

Steigende Zinsen bedeuten sinkende Nachfrage

Steigen die Zinsen nun, ist die Gefahr groß, dass es in die andere Richtung geht. „Sie müssen bedenken, dass ein Investor bei einem Zinsanstieg um einen Prozentpunkt eine entsprechend höhere Mietrendite braucht, um seine Immobilie nach einem bestimmten Zeitraum schuldenfrei zu haben“, erklärt Schweitzer und rechnet vor: „Wenn Sie also statt einer Mietrendite von drei Prozent nun vier Prozent brauchen, entspricht das einem Anstieg um 33 Prozent.“ Bei gleich bleibender Miete sinkt damit der Wert der Immobilie um 25 Prozent.

Gleichzeitig geht bei steigenden Zinsen die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern zurück, da die Finanzierung teurer wird. „Dazu kommen aktuell die steigenden Baukosten aufgrund der gestiegenen Energiepreise und der Lieferkettenprobleme sowie die immer strengeren energetischen Standards, die nochmal zusätzliche Kosten verursachen können“, so Glogger weiter. „All das macht Immobilieninvestments aktuell zu einem erheblichen Risiko, weshalb niemand mehr die Finanzierung auf Kante nähen sollte.“

Bei der Finanzierung mit Puffern arbeiten

Häuslebauer, egal, ob für den Eigenbedarf oder als Investition, sollten bei der Finanzierung nun einen höheren Puffer berücksichtigen. „Wir empfehlen zumindest 30 Prozent Eigenkapital und zudem rund 1.000 Euro nicht verplante laufende Liquidität, um höhere Baukosten oder höhere Zinsen bei der späteren Anschlussfinanzierung sicher bedienen zu können“, rät Glogger.

Die Kernfrage aber lautet, ob der Markt für Investitionen in Immobilien aktuell überhaupt noch attraktiv ist oder ob nicht die Risiken überwiegen? „Ich würde derzeit, wenn überhaupt, dann nur noch für den Eigenbedarf dieses Risiko eingehen“, meint Schweitzer. Auch Glogger rät zur Vorsicht: „Als Investor müssen Sie einerseits bedenken, dass Zinsen und Baukosten steigen, das Mietniveau kann jedoch nicht unbegrenzt erhöht werden.“ Da der Immobilienmarkt keine Einbahnstraße ist, sollten sich Anleger eine Investition am Immobilienmarkt derzeit folglich sehr gut überlegen und bei den derzeit noch hohen Preisen eher über einen Verkauf nachdenken.

Seit 2011 sind die Preise für Immobilien gegenüber dem Vorquartal hierzulande stetig gestiegen. Zuletzt lagen die Zuwachsraten sogar bei über zehn Prozent. Dass sich die jüngste Entwicklung so fortsetzt, ist angesichts steigender Zinsen, Inflation und Baukosten aber unwahrscheinlich. Im Gegenteil droht eine Stagnation oder ein Rückgang bei den Preisen. Seit den 1970-er Jahren gab es inflationsbereinigt über längere Zeiträume hinweg übrigens immer wieder Preisrückgänge am Immobilienmarkt.

 

Bauzinsen – wie hilfreich sind Vergleichsportale?
„Angesichts des Umfeldes steigender Zinsen, rate ich derzeit Bauherren sich sehr gut am Markt umzusehen und wenigstens fünf Angebote einzuholen, eines davon von der Hausbank“, erklärt Andreas Glogger von der Glogger & Partner Vermögensverwaltung GmbH. Hilfreich für eine erste Orientierung können dabei Vergleichsportale sein. Sie vergleichen auf Basis der Eckdaten des Immobilieninvestors die Angebote von oftmals mehr als 100 Banken. Zudem bieten viele Portale die Möglichkeit, mit Finanzierungsexperten zu sprechen. Zu den beliebtesten und laut Medienberichten besten Portalen zählen Baufi24, Interhyp.de, tarifcheck24.de, drklein.de oder immowelt.de. „Allerdings müssen Sie bedenken, dass der Bankenzinsmarkt keineswegs homogen ist. Jedes Kreditinstitut hat seine eigenen Richtlinien und deshalb ist der niedrigste Zins unter dem Strich häufig das schlechteste Angebot“, warnt Ingo Schweitzer von der AnCeKa Vermögensbetreuungs AG. „Insofern kann ein Vergleichsportal immer nur einen ersten Überblick liefern.“

Autor: Gerd Hübner

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