Wichtig

Vorsicht bei geschlossenen Immobilienfonds

Viele Ärzte bekommen wieder Offerten für den Einstieg in geschlossene Immobilienfonds. Manche sind seriös, manche nicht. Vielfach überwiegen die Nachteile. A&W-Autor Claus Cory rät zu größter Wachsamkeit.

Geschlossene Immobilienfonds sind Unternehmens-Beteiligungen. Die Fonds- Gesellschaft kauft eine oder mehrere Immobilien, und wenn die entsprechenden Anlegegelder eingezahlt sind, wird der Fonds geschlossen. Einstieg in der Regel bei über 5.000 Euro. Das Kapital ist dann für längere Zeit gebunden. Der einzelne Investor hat also keinen Einfluss darauf, wann er sein eingesetztes Kapital zurück erhält. Außer, er versucht, seinen Anteil vorab zu verkaufen. Das ist in der Regel möglich, meist jedoch nur mit deutlichen Abschlägen. Während bei einem offenen Immobilienfonds das Risiko auf sehr viele Immobilien verteilt ist, fehlt bei einem geschlossenen Fonds diese Streuung. Das verändert Rendite und Risiko.

Bescheidene Renditen. Gewinnen kann man mit geschlossenen Immobilienfonds in aller Regel nicht viel. In guten Zeiten liegen die Renditen um die fünf Prozent. In schlechteren Zeiten bei mageren zwei bis drei Prozent, wobei der Durchschnitt 2006 bei 3,5 Prozent lag. Dafür sind aber die Ausgabeaufschläge sehr hoch. Sie liegen um die fünf Prozent. Somit sind offene Immobilienfonds sehr teuer, wenn man die zu erwartende Rendite ins Verhältnis setzt – kaum einer, der vor dem dritten Jahr in die Gewinnzone kommt. Und einige Fonds sind in Schieflage geraten: Der Grundbesitz Invest der Deutschen Bank etwa, oder entsprechende Angebote der Deka-Bank, um an dieser Stelle nur einige Beispiele zu nennen.

Überschätzte Steuervorteile. Die mangelnde Attraktivität dieser Geldanlage spricht sich in Anlegerkreisen inzwischen herum, entsprechend ist das Absatzklima für Immobilienfonds inzwischen nicht mehr so günstig. Ein Experte der Fondsgesellschaft Robeco gibt zu: „Nur noch zehn Prozent der Anleger schätzen die künftige Entwicklung als positiv ein!“

Der größte Konstruktionsfehler ist die Bindung von kurzfristig abrufbarem Geld in langfristigen Projekten. Dadurch kann es bei Mittelabflüssen zu Liquiditätsschwierigkeiten kommen. Weiterer Haken: die angeblichen Steuervorteile. Nur die Wert-Steigerungen der Objekte sind steuerfrei. Aber die Quadratmeter- Preise der meisten Gewerbe- Immobilien stagnieren zur Zeit oder steigen nur noch moderat. Und die Büro- Miet-Einnahmen können übrigens auch sinken und sind voll zu versteuern.

Vorsicht bei Sparplänen. Noch riskanter sind die neuen „Sparpläne mit geschlossenen Immobilienfonds“. Die Zeitschrift Finanztest weist auf die enormen Kosten und schöngerechneten Mietsteigerungen hin. In einem Fonds werden nur knapp 73 Prozent des Anlegergeldes investiert; der Rest seien Kosten. Und: Mehr als die Hälfte der Immobilien waren bei Vertragsabschluss noch unbekannt. Das Magazin setzte die Sparpläne mit den Fonds von DCM, SHB und BVT auf die Warnliste. Auch die Fonds-Rating-Agentur Scope empfahl schon früher, eine Reihe Fonds zu verkaufen. Fazit: Es gibt wahrlich bessere und sicherere Anlagen!

A&W-TIPP

  • Immobilienfonds dienen, wenn überhaupt, nur zur Abrundung Ihres Depots
  • Prüfen Sie exakt, ehe Sie hier einsteigen
  • Hilfe gibt etwa die Ratingagentur Scope, die fünf Klassen bildet – vom stabilitätsorientierten Portfolio mit geringen Risiken bis zur Spekulationsvariante (www.scope.de)
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