Ende des günstigen Baugeldes nicht abwarten

Immobilienkredite werden wieder teurer: So funktioniert Zinssicherung

Steigende Zinsen und Renditen haben Immobilienkredite spürbar verteuert. Häuslebauer oder Immobilienkäufer sollten deshalb über eine Zinssicherung nachdenken. Wie das funktioniert, wie man die Kosten eines Forward Darlehens berechnet und wo es die besten Konditionen gibt, erfahren Sie auf den folgenden Seiten.

Anfang Januar notierte die Aktie des Immobilienkonzerns Vonovia bei rund 42 Euro. Doch in Folge der anschließenden Marktturbulenzen brach der Kurs bis auf 36,20 Euro ein – ein Minus von rund 14 Prozent in einem Monat. Und der Dax-Konzern war nicht die einzige Immobilienfirma, die zuletzt unter die Räder kam.

„Sie müssen bedenken, dass sich Immobilienfirmen refinanzieren müssen“, sagt Karl-Heinz Geiger von der SVA Vermögensverwaltung in Stuttgart. „Jeder Zinsanstieg erhöht die Kosten dafür und drückt auf die Gewinnmarge.“ Kein Wunder also, dass Immobilienaktien wegen der Sorgen um steigende Zinsen zuletzt von den Anlegern neu bewertet wurden.

Angst vor steigenden Zinsen verteuert Vorhaben

Doch was für solche Firmen gilt, gilt auch für angehende Bauherren oder Immobilienkäufer. Denn steigen die Bauzinsen, wird die Finanzierung eines solchen Vorhabens teurer. Wer in nächster Zeit plant, ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu erwerben, sollte deshalb die Zinsentwicklung genau beobachten.

„Da Immobiliendarlehen in der Regel mit langen Lauzeiten abgeschlossen werden, ist für die Bauzinsen die Entwicklung der langfristigen Anleiherenditen entscheidend“, erklärt Pia Bölingen Lücken von der FiNUM.Private Finance AG in Biberach (siehe dazu auch das Interview auf der nächsten Seite). Und hier hat sich zuletzt etwas getan: Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen nämlich sind seit Dezember 2017 von 0,3 auf über 0,7 Prozent gestiegen.

Baugeld ist teurer geworden

Damit ist auch Baugeld teurer geworden. Mussten Bauherren für einen Kredit mit einer Laufzeit von zehn Jahren Ende 2017 noch 1,34 Prozent berappen, so sind es aktuell 1,6 Prozent. Eine Entwicklung, die nach Ansicht von Expertin Bölingen nicht ohne Auswirkungen auf den Immobilienmarkt bleiben wird. „Zwar spielen auch die gestiegenen Immobilienpreise und die Sättigung an manchen Standorten eine Rolle, doch werden die steigenden Zinsen ebenfalls dazu beitragen, dass sich der Preisanstieg in diesem Markt verlangsamt“, macht sie klar.

Signifikanter Anstieg in 1 oder 2 Jahren erwartet

Ein Grund zur Panik ist das zunächst nicht. „Zum einen muss man bedenken, dass sich die Zinsen immer noch auf niedrigem Niveau befinden und nur sehr langsam steigen“, sagt Geiger. „Einen signifikanteren Anstieg werden wir vielleicht erst in ein oder zwei Jahren sehen.“ Zum anderen nimmt der Wettbewerb auf der Seite der Baufinanzierer, wie durch den Eintritt von Versicherern in diesen Bereich, und mehr Transparenz durch das Internet, zu. „Auch das wird einen schnellen Anstieg der Bauzinsen verhindern“, ist er überzeugt.

Dennoch sind die Weichen in Richtung höherer Zinsen gestellt. „Wer weiß, dass er in ein oder zwei Jahren eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen will oder bei wem in den kommenden Jahren die Zinsbindung eines bestehenden Kredits ausläuft, der sollte sich deshalb dringend damit beschäftigen, wie er das aktuell niedrige Zinsniveau absichern kann“, rät Bölingen.

Heute schon Kreditvertrag abschließen und später abrufen

Wer an einen kräftigen Zinsanstieg in den kommenden zwölf oder 24 Monaten glaubt, der kann heute einen Kreditvertrag bei einer Bank abschließen, den Kredit selbst aber erst 2019 abrufen. „Der Kreditnehmer muss dann zwar Bereitstellungszinsen zahlen“, so Geiger. „Aber es lohnt sich, die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen und über die Höhe der Zinsen zu verhandeln, um so die zusätzlichen Kosten möglichst gering zu halten.“

Keine unnötigen Risiken eingehen

Sich nur aufgrund der noch niedrigen Zinsen in ein Immobilienabenteuer zu stürzen, davor warnen die Experten aber. „Heute sind die Preise für Immobilien überall hoch“, erklärt Geiger. „Und wer eine vermeintlich günstige Immobilie in schlechter Lage kauft, für den kann es in einigen Jahren bei weiter steigenden Zinsen und fallenden Preisen ein böses Erwachen geben.“

Die Anschaffung und Finanzierung einer Eigentumswohnung oder der Bau eines Eigenheims müssen deshalb gut durchdacht sein. Wer das aber bereits getan hat, der sollte auf jeden Fall über eine Zinssicherung nachdenken. Denn damit lässt sich viel Geld sparen.

Auf der nächsten Seite lesen Sie: Was bei der Anschlussfinazierung zu beachten ist, wie man die Kosten berechnet, wo es derzeit die besten Konditionen gibt.

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