Immobilien als Wertanlage

So schützen Sie sich gegen Inflation

Alles wird teurer, die Inflation entwertet das Vermögen. Anleger sorgen sich, wie sie ihr Erspartes schützen können. Immobilien? Damit diese Schutzstrategie klappen kann, müssen Käufer einiges beachten.

Die Volkswirte sind sich rund um den Globus einig wie selten zuvor: Mit ihrer dramatischen Überschuldung treiben insbesondere die Vereinigten Staaten die weltweite Inflationsgefahr in höchst riskante Höhen – vielleicht sogar mit Absicht; schließlich ist Inflation, also die Geldentwertung, doch die schnellste Art für einen Staat, sich ohne besondere Anstrengungen kaltlächelnd zu entschulden. In Deutschland brummt die Wirtschaft inzwischen wieder und die Arbeitnehmer verlangen schon wieder einen kräftigen Nachschlag bei ihren Löhnen und Gehältern – zu Recht, wie viele meinen. Ihr steigender Konsum aber verstärkt den Preisauftrieb zusätzlich.

Die Europäische Zentralbank in Frankfurt steht deshalb vor einer fast unlösbaren Aufgabe: sie muss, seriös betrachtet, die Zinsen eigentlich erhöhen, um so den Inflationstendenzen entgegenzuwirken; sie muss sie gleichzeitig für die hoch verschuldeten Länder wie Griechenland, Irland, Portugal und Spanien aber niedrig halten, damit die ihre Schulden überhaupt bedienen können.

Eine Lösung ist nicht in Sicht. Bleibt der Leitzins niedrig, fürchten Wirtschaftsexperten zu Recht einen Anstieg der Inflationsrate auf bis zu vier Prozent innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre. Kein Wunder also, dass viele Anleger angesichts all dieser wirtschaftlichen Unwägbarkeiten ihr Geld in Sicherheit bringen wollen. Mehr als 50 Prozent der Deutschen – so eine aktuelle Forsa-Umfrage – setzt dabei auf Immobilien. Sind die klug ausgewählt, bringen sie ordentliche Renditen. Als Anteilsscheine an offenen Immobilienfonds etwa. Als Inflationsschutz taugen die insofern, als die Mieten der im Portfolio enthaltenen Gebäude üblicherweise an die Teuerungsrate gekoppelt sind.

Oder man kauft gleich eine eigene Immobilie. Die Erwerbsvoraussetzungen sind derzeit noch günstig. Zwar haben die Konditionen für Baukredite in den vergangenen Monaten bereits angezogen, doch liegen sie noch immer in einem Bereich, der eine möglichst lange Festschreibung lohnt. So etwa kosteten 100.000 Euro Immobilienfinanzierung auf 20 Jahre festgeschrieben bei der Allianz Mitte April effektiv 4,54 Prozent. Über kurz oder lang können die Zinsen aber nur steigen, so die allgemeine Meinung der Geldmarktexperten. Die raten deshalb, sich die nach wie vor attraktiven Konditionen für Baugeld möglichst langfristig zu sichern. Bereits angezogen haben hierzulande nämlich die Immobilienpreise. Die stiegen 2010 für Wohnimmobilien insgesamt um durchschnittlich zwei Prozent.

Doch reichen solch positive Zahlen bereits, die Inflation zu schlagen? Die Teuerungsrate lag in den vergangenen 15 Jahren fast immer über den Miet- und Preissteigerungen des Immobilienmarktes. Für die beiden vergangenen Jahre 2009 und 2010 gilt das so aber nicht. Bei Inflationsraten von 0,4 Prozent (2009) beziehungsweise einem Prozent in 2010 verzeichneten Immobilienbesitzer ein klares Plus.

Diese Tendenz dürfte auch in naher Zukunft noch anhalten. Denn in den zurückliegenden Jahren ist in Deutschland kaum noch neuer Wohnraum entstanden. In manchen Regionen herrscht inzwischen sogar Knappheit. Ein Überangebot ist daher bis auf Weiteres nicht zu befürchten. Das gilt insbesondere für ausgesuchte Lagen, deren Preise sich weit oberhalb der Durchschnittsangebote bewegen. Wie gut Betongold also vor der Geldentwertung schützen kann, hängt entscheidend vom Standort ab. Im letzten Jahr haben sich die regionalen Unterschiede noch stärker bemerkbar gemacht. Auf einen einfachen Nenner gebracht: Im Süden steigen die Preise, im Osten bleiben sie niedrig. Doch sollten sich Anleger davor hüten, auf diese einfache Wahrheit zu setzen und möglicherweise ein völlig überteuertes Haus in München oder Stuttgart zu erwerben.

Wer alle Informationen sorgsam zusammenträgt und auswertet, hat durchaus Chancen, sich mit dem Kauf einer Immobilie gegen die Geldentwertung zu wappnen.

Sich auf Immobilien als alleiniger Schutz vor der Geldentwertung zu verlassen, davon raten Verbraucherschützer allerdings ab: Wer seine Ersparnisse wirklich einigermaßen krisensicher anlegen möchte, kommt nie um eine ausgewogene Vermögensaufteilung auf die verschiedenen Anlageklassen herum. Nur eine solche Diversifikation schafft wirkliche Sicherheit, nicht aber die Konzentration der Anlage auf eine einzelne Vermögensklasse.

A&W-DOKU

Vor einer Entscheidung …
… für Haus oder Wohnung empfiehlt es sich, folgende Überlegungen anzustellen:

  • Demografische Veränderungen: Klar ist, dass die Preise in Regionen, in denen die Bevölkerung zunimmt, steigen und sie dort sinken, wo Leute abwandern. In Zuzugsgebieten werden die Wohnungen knapp und in Abwanderungsgebieten entsteht Leerstand. Allerdings zeigen Untersuchungen der Deutschen Bank, dass Preisauftrieb und Verfall sich nicht in gleichem Maße verändern. Denn in Wachstumsregionen siedeln sich Unternehmen an, die Menschen anlocken. Viele Firmen schaffen deshalb auch Wohnungen für ihre Angestellten. Das heißt: das Angebot wächst schneller und die Preise steigen entsprechend langsamer. In Gegenden mit schrumpfender Bevölkerung aber verfallen die Preise entsprechend schneller, weil das Angebot ungebremst steigt.
  • Lage: Dass Immobilien in München teuer sind, weiß inzwischen jeder. Wer sich vor Ort nicht auskennt, gerät leicht in Gefahr, überhöhte Preise zu zahlen. Es ist die Frage, ob es Sinn macht, in Stuttgart oder München das 25- bis 30-fache der Jahresmiete zu zahlen. Normalerweise liegt der Preis für ein Mietshaus in guter Lage beim 20-fachen der Jahresmiete. Liegt der Preis deutlich darüber, muss sich der Anleger fragen, ob er diese Kosten über die Miete wieder einnehmen kann. Interessant können Wohnhäuser etwa in ostdeutschen Städten sein, wenn die Infrastruktur stimmt. Wer sich etwa in Chemnitz auskennt und weiß, wo ein Kindergarten oder ein Supermarkt gebaut wird, weiß auch, dass die Chancen für die Vermietung einer Eigentumswohnung in diesem Viertel steigen. Dann bietet die etwas risikoreichere Investition für das zehn- oder elffache der Jahresmiete gute Chancen auf einen ordentlichen Gewinn.
  • Energetische Ausstattung: Der Gesetzgeber verlangt ständig mehr Nachweise über Energieinsparungen. Dazu gehören Dämmung von Fassade und Keller, neue Heizungen und/oder neue Dächer. Kosten, die schnell in die Hunderttausende Euro gehen. Gute energetische Ausstattung sichert Wertstabilität und genügt den gesetzlichen Ansprüchen.
  • Altersgerechte Ausstattung: Wichtig darauf zu achten, dass eine Immobilie – wenn mal nötig – altersgerecht umgebaut werden kann. Lässt sich im Treppenhaus ein Lift anbringen? Sind die Wohnungen schwellenfrei? Kann man das Bad ohne großen Aufwand altersgerecht updaten? Darauf sollten besonders Käufer achten, die sich für ein Haus entscheiden, das in einer Gegend liegt, in der viele alte Menschen leben. In Universitätsstädten wie Heidelberg oder Marburg erfreuen sich hingegen Studentenwohnungen großer Nachfrage.
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