Mit Checkliste

Mietvertrag für die Arztpraxis: Überlassen Sie die Details nicht den Kollegen!

Fehler, die man beim Praxismietvertrag macht, können die berufliche Entwicklung gefährden. Ärzte und Zahnärzte sollten Mietvertrag, Raumkosten und infrastrukturelle Entwicklungen deshalb immer genau im Auge behalten. Dies gilt besonders, wenn es sich um das Mietverhältnis einer Gemeinschaftspraxis handelt.

Welche fatalen Folgen es konkret haben kann, wenn man sich als niedergelassener Arzt nicht mit dem Praxismietvertrag auseinandersetzt, musste Dr. S. schmerzhaft am eigenen Leibe erfahren. Er führte seine Praxis fünf Jahre lang erfolgreich mit einem anderen Allgemeinmediziner in einer Praxisgemeinschaft.

Sein Kollege bot ihm bereits kurz nach dem Zusammenschluss an, sich um die Dr. S. lästigen Verwaltungsgeschäfte der Praxisgemeinschaft zu kümmern. Dieser stimmte nur all zu gerne zu und erteilte seinem Kollegen vertrauensvoll die notwendige Vollmacht – ohne einschränkende Klauseln. Ein Fehler.

So unterschrieb er zwar bei der Gründung der Praxisgemeinschaft den Mietvertrag über die Praxisräume mit, vergaß dabei aber, dass es sich nur um einen fünfjährigen Zeitmietvertrag handelte. Da der Vermieter eine großzügige Verlängerungsoption einräumte, machte sich Dr. S. um das Mietverhältnis und den guten Praxisstandort keine großen Gedanken.

Dem Arzt flatterte die Kündigung ins Haus

Als der Mietvertrag auslief, kam es nicht mehr zum Abschluss der Verlängerungsoption für den Gewerberaum. Dank der ihm leichtsinnigerweise erteilten Vollmacht schloss der Kollege stattdessen mit dem Vermieter einen neuen gewerblichen Mietvertrag für die Arztpraxis ab. Hiernach kündigte er die Praxisgemeinschaft mit der Folge auf, dass Dr. S. ausziehen musste und seinen Praxisstandort verlor.

Sich gegen einen solchen Fall vertraglich mit einer entsprechenden Klausel abzusichern, hatte der Arzt leider versäumt. Alle Verhandlungen mit dem Kollegen über eine angemessene Übergangsfrist schlug dieser obendrein aus.

Der kurzfristige Auszug aus den Praxisräumen und dem bereits etablierten Standort brachte Dr. S. an den Rand der Existenz. In unmittelbarer Nähe waren keine geeigneten Praxisräume zu finden und so verlor er nach der Kündigung den größten Teil seiner Patienten an den ehemaligen Kollegen. An einem neuen Standort musste der Arzt in einem neuen Mietobjekt von vorn beginnen und sich erst wieder einen festen Patientenstamm aufbauen.

Der Standort ist das Kapital der Arztpraxis

Bei diesem Fall handelt es sich zwar um einen Extremfall, aber er zeigt  deutlich, wie wichtig der Praxisstandort für den Erfolg und die Sicherung einer Praxis ist. Für Ärzte ist nicht nur der Abschluss des Mietvertrages wichtig, sondern auch die langfristige Sicherung des Standortes. Selbst für den Fall von Leerstand in der Stadt und der damit verbundenen Möglichkeit, eventuell neue Räume zu anmieten zu können, muss einem bewusst sein, dass dies mit enormen Kosten verbunden ist, die bei kluger Vorgehensweise und Beachtung kaufmännischer Spielregeln nicht entstehen müssen.

Wenn dennoch ein Umzug nicht vermieden werden kann, etwa weil die alten Räumlichkeiten des Mietobjektes nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen, sollten die neuen Räume vor der Anmietung auf Herz und Nieren geprüft werden. So spielt beispielsweise die Anzahl der Pkw-Stellplätze, die mit den Räumen verbunden ist, eine wichtige Rolle, denn im Gegensatz zu gewerblich genutzten Flächen stehen einer Arztpraxis üblicherweise mehr Stellplätze zur Verfügung. Der vorhandene Ausbau der Räumlichkeiten sollte im Vorfeld daraufhin überprüft werden, ob er den eigenen Anforderungen im Praxisalltag entspricht.

Vor einem notwendigen Aus- oder Umbau der anzumietenden Räumlichkeiten gilt es schließlich zu prüfen, ob und in welchem Zeitraum diese Investitionen angesichts der trüben Aussichten in der Gesetzlichen Krankenversicherung wieder eingespielt werden können. Nicht selten lohnt sich übrigens ein frühzeitiges Gespräch mit dem Vermieter, der möglicherweise einen Teil der Kosten übernimmt.

Checkliste Praxisstandort/Praxisräume

■ Sichern Sie sich in jedem Fall ein paritätisches Mitspracherecht für die Vereinbarungen aus dem Mietvertrag.

■ Geben Sie existentielle Entscheidungen nie aus der Hand.

■ Sichern Sie den Standort durch langfristige Verträge.

■ Lassen Sie sich vom Vermieter ein nur von Ihnen ausübbares Optionsrecht auf die Verlängerung des Mietvertrages einräumen.

■ Regeln Sie die Miethöhe.

■ Vereinbaren Sie auch Mietpreissenkungen im Gegensatz zu den üblichen Erhöhungen über den Lebenshaltungskosten-Index.

■ Prüfen Sie vor dem Auslaufen des Mietvertrages, ob es nicht Alternativen für die Verlegung an einen nahen Standort gibt, um sich auf diese Weise in eine bessere Verhandlungsposition zu bringen.

■ Werden Um- oder Einbauten auf eigene Kosten vorgenommen, sollten Sie den Mehraufwand unter allen Umständen durch eine geringere Miete amortisieren.

■ Klären Sie mit dem Vermieter schriftlich ab, dass Modernisierungen nicht automatisch zu Mietpreiserhöhungen führen, wozu aus rechtlicher Sicht seitens des Vermieters Recht besteht.

■ Lassen Sie sich unter allen Umständen einen Konkurrenzschutz einräumen, damit nicht im gleichen Gebäude ein Mitbewerber seine Praxis eröffnet.

Anzeige

Clickdoc: Mit nur einem „Click“ zum Arzttermin

Mit wenigen Click‘s zum Doc: Versicherte der BKK Linde haben ab sofort die Möglichkeit über das Onlineportal CLICKDOC ihre Arzttermine zu vereinbaren. Mehr
Author's imageJürgen VeitLeiter Kommunikation D-A-CH bei CompuGroup Medical Deutschland AG

Weitere Artikel zum Thema:

Vorteile für Selbständige und Gewerbetreibende

Telefontarif für Selbständige




IGeLn - aber richtig

Neuer Ratgeber für Ärzte


Steuertipp

Kosten für Kinderbetreuung absetzbar