Haus weg, Kredit da

Kreditzusage und plötzlich ist das Kaufobjekt weg – das können Sie tun

Beim Immobilienkauf muss man heute schnell sein. Doch den Darlehensvertrag sollte man trotzdem nicht vorschnell unterschreiben. Wer Pech hat, tappt sonst in eine teure Kreditfalle.

Endlich ist die Traumimmobilie gefunden. Verkäufer und Käufer sind sich handelseinig. Bei der Bank sind die günstigen Zinsen auch schon gesichert. Der Kreditvertrag ist unter Dach und Fach. Es fehlt nur noch der Notartermin. Da kann eigentlich nichts mehr schiefgehen. Eigentlich. Denn immer wieder passiert es, dass ein Verkäufer im letzten Moment einen Rückzieher macht oder auf einmal mehr Geld für die Immobilie haben will. „Selbst beim Notartermin kann der Verkäufer noch mal einen höheren Kaufpreis verlangen“, weiß Martin Kramer von der FiNUM Private Finance aus Meschede. Denn in Deutschland ist man erst Eigentümer einer Immobilie, wenn der Kauf von einem Notar beurkundet ist und der Erwerber im Grundbuch eingetragen wurde.

Darlehensvertrag nicht zu früh unterschreiben

Es muss nicht immer ein Verkäufer sein, der dem Käufer einen Strich durch die Rechnung macht. Eine fehlende Baugenehmigung oder ein Vorkaufsrecht der Stadt können den Vertrag ebenso zunichtemachen. „Ist der Darlehensvertrag dann schon unterschrieben, geht der Käufer ein enormes Risiko ein, auf seinem Kredit sitzen zu bleiben, wenn der Immobilienkauf im letzten Moment platzt“, warnt Finanzierungsexperte Kramer. Der Vertrag gelte, unabhängig davon, ob der Kauf zustande komme oder nicht.

Verkäufer darf jederzeit abspringen

Das hat der Bundesgerichtshof noch einmal bestätigt. In einem Ende vergangenen Jahres veröffentlichtem Urteil (Az. V ZR 11/17) stellten die Richter klar, dass ein Verkäufer bis zum Notartermin jederzeit abspringen kann. In diesem Fall hatte der verhinderte Käufer einen Kredit über 300.000 Euro aufgenommen. Die Bank wollte als Entschädigung für die Rückabwicklung des Kreditvertrages 9.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung haben. Der Käufer blieb auf den Kosten sitzen. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer nie vorhatte, ihm die Immobilie zu verkaufen“. Doch das dürfte in der Praxis schwierig sein“, fürchtet Kramer.

Auch Mirko Albert, Vorstand der Value Experts Vermögensverwaltungs AG in Bielefeld, rät, auf keinen Fall vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags eine verbindliche Finanzierung abzuschließen. Ansonsten kann es teuer werden. „Die Banken sind in solchen Fällen normalerweise nicht verhandlungsbereit“, so Albert. Einzige Ausnahme: Wenn zwischen der Unterschrift unter den Darlehensvertrag und dem geplatzten Notartermin noch keine 14 Tage vergangen sind, kann der Vertrag widerrufen werden. „Wer sich schon vorher einen Kredit sicher will, sollte darauf achten, dass zwischen der Unterschrift bei der Bank und dem Notartermin nur wenige Tage liegen“, empfiehlt Albert.

Verkäufer und Makler verlangen Zusage der Bank

Doch ohne Finanzierung kommen viele Käufer gar nicht an ihre Traumimmobilie heran. Viele Makler und Verkäufer wollen vor dem Verkauf eine Zusage der Bank sehen, um sicherzugehen, dass sich der Käufer die Immobilie auch leisten kann. „Eine solche Finanzierungszusage kann man sich von der Bank ausstellen lassen, wenn der Kreditvertrag verhandelt, aber noch nicht unterschrieben ist“, erklärt Albert. Lasse sich eine Bank darauf nicht ein, bleibe nur der Ausweg, sich einen anderen Finanzierungspartner zu suchen.

Käufer müssen noch nicht mal Angst haben, mit einer Finanzierungszusage an diese Bank gebunden zu sein. „Wenn eine andere Bank in der Zwischenzeit günstigere Konditionen bietet, können Käufer auch dort den Kreditvertrag unterschreiben“, so Albert. Auch steigende Zinsen sind kein Problem. Die Bank ist 14 Tage lang an ihre angebotenen Konditionen gebunden.

Mit Vorvertrag auf der sicheren Seite

Eine andere Möglichkeit ist, einen Vorvertrag abzuschließen. Doch auch der ist rechtlich nur bindend, wenn er notariell beurkundet wurde. In so einem Vorvertrag lässt sich allerdings eine Schadensersatzklausel einbauen, die eine oder beide Parteien verpflichtet, eine bestimmte Summe zu zahlen, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Allerdings fallen dann die Notargebühren zweimal an. Einmal für den Vorvertrag und einmal für den endgültigen Kaufvertrag. Eine weitere Alternative ist, sich so schnell wie möglich eine andere Immobilie zu suchen, auf die die Finanzierung übertragen werden kann. Doch das ist angesichts des knappen Angebots in den meisten Regionen kaum möglich.

Info: So unterstützt die Bundesregierung den Immobilienkauf

Einführung eines Baukindergelds: Familien, die erstmals Wohneigentum erwerben und ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von höchsten 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind haben, erhalten zehn Jahre lang einen Zuschuss in Höhe von 1.200 Euro pro Kind und Jahr.

Bürgschaften der staatlichen Förderbank KfW: Damit soll ein Teil des Kaufpreises oder der Baukosten für selbstgenutztes Wohneigentum abgesichert werden. Käufer müssten weniger Eigenkapital nachweisen.

Grunderwerbsteuer: Angedacht ist ein Freibetrag für Familien, die erstmals Wohneigentum erwerben.

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