Vermieter dürfen nicht alles umlegen

Mietnebenkosten: Was Ärzte zahlen müssen – und was nicht

Mietnebenkosten in Arztpraxen oder Privaträumen des Arztes sind oft ein Ärgernis: Jede zweite Abrechnung ist Schätzungen zufolge fehlerhaft. Wie Ärzte den Überblick behalten und ihre Ausgaben senken können.

Millionen Mietern in Deutschland flattern dieser Tage wieder die Nebenkostenabrechnungen ihrer Eigentümer ins Haus. Auch zahlreiche Ärzte erhalten diese oft unerfreuliche Post und müssen teils hohe Nachzahlungen leisten.

Zwar lagen die Energiekosten in der vergangenen Abrechnungsperiode eher unter dem Durchschnitt. Doch die Nebenkosten umfassen leider nicht nur Ausgaben für die Heizung. Zahlen müssen Ärzte, die eine Praxis oder Wohnung gemietet haben, auch für Grundsteuer, Wasser beziehungsweise Abwasser, den Fahrstuhl, die Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Entwässerung, Beleuchtung Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Gemeinschaftsantennen oder Breitbandkabelnetz, Waschküche, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung und Sonstiges. So will es die Betriebskostenverordnung.

Blind bezahlen sollten Ärzte allerdings nicht, wenn der Vermieter einen Nachschlag verlangt. Denn laut Deutschem Mieterbund ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch, nicht plausibel oder unvollständig. Das macht die Dokumente angreifbar.

Wo Vermieter Fehler machen

Der Bundesgerichtshof verlangt, dass Vermieter die Nebenkostenabrechnung so gestalten, dass der Mieter diese „gedanklich und rechnerisch“ nachvollziehen kann. Maßstab ist das geistige Vermögen eines „durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten“ Mieters (vgl. BGH, Az. VIII ZR 115/04). Doch nicht nur die Inhalte der Abrechnung müssen stimmen.

 Auch bei den Formalien hat sich der Vermieter an strikte Regeln zu halten.

+ Jede Nebenkostenabrechnung muss die unterschiedlichen Kostenfaktoren nennen, für die der Vermieter den Arzt zur Kasse bittet. Es genügt allerdings, wenn die Abrechnung auf die Betriebskostenverordnung verweist: Sie zählt alle 17 Kostengruppen auf, die Eigentümer auf ihre Mieter umlegen dürfen (siehe oben).

+ Obligatorisch ist auch eine Aufstellung der Gesamtkosten für jede einzelne Position sowie eine exakte Aufschlüsselung, welcher Anteil an den Gesamtkosten auf den Arzt entfällt.

+ Jede Abrechnung muss darüber hinaus die konkrete Summe ausweisen, die der Arzt bezahlen muss (oder erstattet bekommt) – abzüglich der bereits geleisteten (und genau bezifferten) Abschlagszahlungen.

+ Offenzulegen hat der Vermieter zudem den Verteilungsschlüssel, also die Methode, mit der er den Anteil der Praxis oder der ärztlichen Wohnung an den Gesamtkosten berechnet hat.

Fehler des Vermieters sparen Geld

Nur eine Nebenkostenabrechnung, die alle Formkriterien erfüllt, begründet einen Nachzahlungsanspruch des Eigentümers. Weist das Dokument hingegen Fehler auf, muss der Arzt nicht zahlen. Der Vermieter kann seine Versäumnisse zwar korrigieren. Die neue, verbesserte Variante des Schreibens muss aber spätestens ein Jahr nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes beim Arzt im Briefkasten liegen. Verpasst der Eigentümer diesen Termin, wird der Arzt endgültig von seinen Nachzahlungspflichten frei.

Weiterer Vorteil: Steht dem Arzt eine Erstattung zu, gilt die Jahresfrist nicht. Er kann sein Geld also auch dann zurückverlangen, wenn der Vermieter bei der Abrechnung trödelt.

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