Als Arzt zum eigenen Vermieter werden

Mit der Praxisimmobilie Steuern sparen: warum Ärzte jetzt kaufen statt mieten sollten

Der Schritt in die Selbstständigkeit bringt gerade für Ärzte viele finanzielle Unwägbarkeiten mit sich. Egal ob Neugründung oder Praxisübernahme – ganz besonders schwer wiegt dabei eine Frage: Sollen Ärzte die Praxisimmobilie kaufen oder mieten? Niels Fleischhauer von Monetaris gibt darauf im folgenden Beitrag eine klare Antwort: kaufen.

Klassischerweise kaufen oder mieten selbstständige Ärzte die Praxisimmobilie von ihrem versteuerten Nettovermögen. In beiden Fällen verschenken sie jede Menge Geld. Nach dem privaten Kauf ist es nämlich nicht möglich, die Praxisimmobilie an sich selbst zu vermieten und so Steuern zu sparen. Viel profitabler wäre es, vor dem Kauf eine Familiengesellschaft oder Vermögensverwaltung zu gründen. Mit dem Gesellschaftsvermögen kann anschließend die Praxisimmobilie gekauft werden. Der Arzt – selbst Gesellschafter – mietet die Räumlichkeiten und zahlt Miete an seine eigene Gesellschaft.

Bei der Zusammensetzung der Gesellschaft gilt grundsätzlich Gestaltungsfreiheit. So kann zum Beispiel auch der Ehepartner Eigentümer der Praxisimmobilie werden. Doch egal in welcher Konstellation – der Arzt wird praktisch zu seinem eigenen Vermieter.

Als Vermieter profitiert der Arzt gleich von mehreren Steuervorteilen:

Mit den Mietausgaben kann der Arzt seine persönliche Steuerlast senken, während das Geld in seiner Gesellschaft verbleibt. Weil es sich hierbei um eine Gewerbevermietung handelt, muss die Miethöhe nicht den ortsüblichen Sätzen entsprechen. Sie kann auch deutlich höher ausfallen. Die Räumlichkeiten können sogar möbliert vermietet werden. Auch die Abschreibungen und Nebenkosten wirken sich für den Arzt steuersenkend aus.

Das Eigentum der Familiengesellschaft oder Vermögensverwaltung ist nicht nur auf die Praxisimmobilie beschränkt. Der Arzt kann weitere Immobilien wie das Eigenheim in die Gesellschaft einbringen und so von zusätzlichen Steuervorteilen profitieren. Mit den Jahren wird die Liquidität des Arztes stark ansteigen. Dieses Kapital kann er dann in den langfristigen Vermögensaufbau investieren.

Viele Möglichkeiten bei der Nachfolgeregelung

Auch bei der Nachfolgeplanung macht sich der Kauf der Praxisimmobilie bezahlt. Falls der Arzt ihr persönlicher Eigentümer ist, kann bei der Übergabe der Praxis einiges schiefgehen. Schließlich ist seine praktische Tätigkeit kaum von der Praxisimmobilie zu trennen. Darüber hinaus erscheint gerade vielen jüngeren Ärzten ein Anstellungsverhältnis in einer Praxis attraktiver. Der Erwerb der entsprechenden Immobilie birgt für sie ein zu hohes finanzielles Risiko

Der Eigentümer gerät auf diese Weise zunehmend unter Druck: Er wird wohl zunächst weiterarbeiten, damit die Räume nicht leer stehen. Womöglich würde er sich auch genötigt fühlen, die Praxis zu einem viel zu niedrigen Preis zu verkaufen.

Die verschiedenen Optionen

Ganz anders gestaltet sich die Situation, wenn sich die Praxisimmobilie im Eigentum einer Gesellschaft befindet. In dem Falle kann die Unternehmensnachfolge separat von den Eigentumsverhältnissen der Praxis geregelt werden. Anstatt zunehmend die Kontrolle zu verlieren, bieten sich dem Arzt so gleich mehrere Optionen bei der Nachfolgeplanung:

Die Praxis und die dazugehörige Immobilie können getrennt voneinander verkauft werden. Ein möglicher Nachfolger ist demnach nicht mehr gezwungen, zusätzlich die Praxisimmobilie zu erwerben. Dies erhöht den Verhandlungsspielraum des Arztes enorm.

Je nach Lebensplanung kann der Arzt sich dazu entscheiden, die Immobilie zu verkaufen und die Praxis selbst noch weiter zu betreiben. Zwar wird so wieder eine Miete fällig; doch die kurzfristige Erhöhung der Liquidität kann dies rechtfertigen.

Die finanziell günstigste Variante

Die finanziell günstigste Variante stellt wohl der bloße Verkauf der Praxis dar. In diesem Fall verbleibt die Immobilie im Eigentum der Gesellschaft. Die Mieteinnahmen und entsprechenden Steuervorteile bleiben erhalten. Es entsteht eine starke Altersvorsorge für den Arzt und seine Familie. Weiterhin erleichtert diese Konstellation die Suche nach einem Nachfolger, weil dessen Investitionshöhe sinkt.

Wichtig ist jedenfalls, dass der Praxisbetrieb nicht mit der Praxisimmobilie vermischt wird. Ob sich ein Arzt nun für die erste, zweite oder dritte Variante entscheidet, hängt maßgeblich von seinen persönlichen Wünschen ab.

niels_fleischhauerDer Autor: Niels Fleischhauer ist Gesellschafter von Monetaris, einer Agentur für Vermögensgestaltung für niedergelassene Ärzte. Einen Kontakt zum Unternehmen und weitere Informationen zum Thema finden Sie unter www.monetaris.de/kontakt.

Sämtliche Informationen zu dem vorstehenden redaktionellen Text wurden gemeinsam mit der BOISSIER legal Rechtsanwaltsgesellschaft mbH erarbeitet. Damit ist keine Rechts- oder Steuerberatung durch Monetaris oder arzt-wirtschaft.de FINANZEN verbunden.

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