STEUERMONITOR

Nachweis für Vermietungsabsicht bei Leerstand erforderlich

Um steuerliche Vergünstigungen genießen zu können, müssen für leer stehende Immobilien regelmäßig ernsthafte Fremdvermietungsversuche nachgewiesen werden.

Soweit Aufwendungen bereits vor Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angefallen sind, sind sie als vorweggenommene Werbungskosten zu berücksichtigen, wenn ein klar erkennbarer wirtschaftlicher Zusammenhang mit späteren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung besteht. Schon seit vielen Jahren fordert die Rechtsprechung den Nachweis der Vermietungsabsicht.

Erforderlich ist zunächst der endgültige Entschluss, durch Vermieten Einkünfte zu erzielen. Der endgültige Entschluss als subjektive Willensentscheidung zur Vermietung ist anhand objektiver Umstände zu belegen. Derartige Umstände können ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen sein, zum Beispiel durch Einschaltung eines Maklers oder durch ständige Anzeigenaufgabe. Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt der Abzug der Aufwendungen als vorweggenommene Werbungskosten.

Das Finanzgericht München hat mit Urteil vom 25. Mai 2011 (Az. 1 K 4079/09) entschieden, dass bei einer über mehrere Jahre leer stehenden möblierten Wohnung die Schaltung von gelegentlichen Vermietungsanzeigen über mehrere Jahre nicht ausreichend ist, um die Vermietungsabsicht nachzuweisen. Bei langjährigem Leerstand einer möblierten Wohnung müsse der Vermieter zu Zugeständnissen an interessierte Mieter bereit sein. Er dürfe nicht auf persönliche Anforderungen beharren, etwa Ablehnung ihm nicht geeigneter Mieter, Festhalten an gefordertem Mietzins und erwünschter Mietdauer, Vermietung nur in möbliertem Zustand. Das Gericht fordert sogar die Entfernung der Möblierung, wenn diese einer Vermietung entgegensteht.
Der Bundesfinanzhof muss abschließend entscheiden, die Revision ist unter dem Aktenzeichen IX R 14/12 abhängig.

A&W-Kommentar
Die Rechtsprechung verschärft die Anforderungen an den objektiven Nachweis der Vermietungsabsicht. Zwar bleibt die Entscheidung des BFH abzuwarten, es empfiehlt sich jedoch, die Bemühungen detailliert zu dokumentieren und gegebenenfalls – zur Rettung von steuerlichen Verlusten – auch weniger attraktive Konditionen zu akzeptieren. Streitige Verfahren können unter Hinweis auf das Verfahren beim BFH noch offengehalten werden.

Autor: Bernhard Mayer, Rechtsanwalt und Steuerberater in München, Sie erreichen ihn unter Telefon: 089 88949490, Fax: 089 8894949200 und eMail: kanzlei@bernhard-mayer.biz

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Author's imageJürgen VeitLeiter Kommunikation D-A-CH bei CompuGroup Medical Deutschland AG

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