Finanzielles Polster nicht vernachlässigen

Investitionen: Der kritische Blick des Arztes auf seine Liquidität

Das sprichwörtliche Schönrechnen kann bei anstehenden Investitionen viel Ärger bereiten und rasch zu unangenehmen neuen Überlegungen führen. Besser ist es, einen Profi mit der Prüfung der Liquidität zu beauftragen.

„Jetzt oder nie“, dachte Dr. med. Lothar T. vor knapp zwei Jahren, als er mit steigenden Immobilienzinsen rechnete und man ihm eine „Traumimmobilie“ anbot – ein damals voll vermietetes Mehrfamilienhaus. Bei 350.000 Euro Kaufpreis und jährlichen Mieteinnahmen von rund 25.000 Euro schien ihm das Objekt zwar nicht preiswert, die ausgezeichneten Wohnlage machte ihm den Preis aber gerade noch akzeptabel.

Bei der Liquiditätsbetrachtung gab es ebenfalls keine Probleme. Die Finanzierung übernahm seine Hausbank. Bei 4,5 Prozent Kreditzins und einprozentiger Tilgung betrug die Annuität 19.250 Euro. Durch die Mieteinnahmen blieb Dr. T., zumindest nach seiner Rechnung, ein finanzielles Polster von rund 5.000 Euro, das er als Rücklage ansparen wollte. Bei der Zinsbindung des Darlehens wählte Dr. T. zehn Jahre. Dass die Immobilie vollfinanziert werden musste, irritierte ihn nicht. Nach seiner Berechnung würde er das Darlehen in 20 Jahren zurückgezahlt haben, so dass er dann privatisieren und die Praxis an seinen Sohn übergeben kann.

Einzig Dr. T‘s Steuerberater meldete Zweifel an der Tragfähigkeit dieser finanziellen Konstruktion an. Dessen Hauptkritik: Die „äußerst enge Liquiditätsberechnung“, die mit einem Überschuss von eben rund 5.000 Euro „keinen Spielraum für größere Investitionen am Gebäude zulässt“.

Nach knapp zwei Jahren nun scheint sich seine Skepsis zu bestätigen. Aus dem prognostizierten Überschuss ist schon ein Nullsummenspiel geworden, da ein langjähriger Mieter kündigte und sich bislang kein zahlungsfähiger Nachmieter fand. Dazu droht die Kündigung eines gewerblichen Mieters, der Dr. T. bereits um eine deutliche Reduzierung seiner bisherigen Miete bat. Damit nimmt die Liquiditätssituation für Dr. T. nun bedrohliche Ausmaße an. Ein weiteres Problem: Umfangreiche Renovierungsarbeiten stehen inzwischen an, die wohl 30.000 Euro kosten. Dieses Geld kann Dr. T. weder aus seiner Praxis herausziehen noch finanziert es ihm noch seine Bank.

Nach erneuter Prüfung seiner finanziellen Situation hat sich Dr. T. nun entschlossen, seinen Investmentsparplan, der neben einer Kapitallebensversicherung eigentlich seine Altersvorsorge absichern sollte, als Liquiditätsreserve für zukünftige Investitionsmaßnahmen am Gebäude einzusetzen. Andere Möglichkeiten sieht er nicht mehr. Weder ist das Haus auch nur annähernd zum Kaufpreis wieder zu veräußern, noch kann Dr. T. die damit verbundenen Einnahmen und Ausgaben verändern. Wie sich der Ausfall des Investmentsparplans auf die ursprüngliche Altersplanung von Dr. T. auswirkt, lässt sich noch nicht wirklich absehen. Verbessert hat sich die durch die aktuelle Entwicklung aber zweifellos nicht.

A&W-TIPP

Sicherheitspolster anlegen

Prüfen Sie vor einer Investitionsentscheidung zu Gunsten einer vermieteten Immobilie vor allem Ihre langfristige Kapitaldienstfähigkeit. Ein attraktives Zinsniveau oder ein günstiger Kaufpreis dürfen nicht den Blick für die nachhaltigen Zahlungserfordernisse der Zins- und Tilgungsraten trüben. Die Kapitaldienstfähigkeit sollte grundsätzlich ein eher großzügig bemessenes finanzielles Sicherheitspolster enthalten.

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Author's imageJürgen VeitLeiter Kommunikation D-A-CH bei CompuGroup Medical Deutschland AG

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