Finanzierung von Mietobjekten

Optimaler Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden

Schuldzinsen zur Finanzierung eines Mietobjekts sind Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Befindet sich im Objekt auch die Familienwohnung, sind die darauf entfallenden Schuldzinsen nicht abzugsfähig.

Mit gezielter Gestaltung können Sie Eigenmittel der Familienwohnung zuordnen und aufgenommene Fremdmittel in den Vermietungsbereich verlagern. Die Funktionsweise dieses Gestaltungsmodells soll folgendes Beispiel verdeutlichen: Sie erwerben ein Zweifamilienhaus zum Preis von 500.000 Euro. Beide Wohnungen sind gleich groß. Sie nutzen eine Wohnung mit Ihrer Familie zu eigenen Wohnzwecken, die andere wird vermietet. Den Kaufpreis zahlen Sie zur Hälfte aus Eigenmitteln, die andere Hälfte (250.000 Euro) finanzieren Sie mittels eines Darlehens (Zinssatz: fünf Prozent).

Ohne gezielte Zuordnung der Schuldzinsen können Sie nur die Hälfte der Schuldzinsen von anfänglich 12.500 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen, weil das Darlehen – gemessen an der Nutzfläche der beiden Wohnungen – nur zur Hälfte auf das vermietete Objekt entfällt.

Den vollen Schuldzinsenabzug erreichen Sie, wenn Sie wie folgt vorgehen:

– Im Grundstückskaufvertrag werden die (realistischen) Werte für beide Wohnungen gesondert aufgeführt (je 250.000 Euro).

– Die Darlehensmittel lassen Sie sich auf ein Konto überweisen, auf dem sich keine Eigenmittel befinden.

– Von diesem Konto überweisen Sie den anteiligen Kaufpreis für die Mietwohnung mit einem entsprechenden Vermerk auf das Notaranderkonto.

Auf diese Weise haben Sie einen konkreten Bezug zwischen Mietwohnung und Darlehen hergestellt, die Schuldzinsen sind fortan in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Die eingesetzten Eigenmittel entfallen – rein steuerrechtlich gesehen – auf die Familienwohnung.

 

A&W-Tipp

Achten Sie darauf, dass die im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises den Tatsachen entspricht und nicht offenkundig rechtsmissbräuchlich ist. Die Gestaltung funktioniert auch, wenn Sie das Objekt von nahen Angehörigen, insbesondere den Eltern, zum Teil unentgeltlich übertragen bekommen. In diesem Fall können Sie den entgeltlichen Teil ebenfalls gezielt dem Vermietungsbereich zuordnen. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn Sie beabsichtigen, die Wohnungen später zu wechseln, also die Familienwohnung in die bisherige Mietwohnung verlegen und umgekehrt. In diesem Fall bleibt der ursprüngliche Finanzierungszusammenhang bestehen, die Schuldzinsen sind dann in voller Höhe nicht mehr abzugsfähig.

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