Immobilien

Praxis in der eigenen Immobilie II

Legt sich der Praxisinhaber eine Praxisimmobilie zu, sollte er tunlichst darauf achten an dieser Praxisimmobilie kein Eigentum zu begründen.

Diese Aussage hört sich zugegebener Maßen zunächst widersprüchlich an. Soweit er jedoch an der Immobilie, die er zu betrieblichen Zwecken nutzt, Eigentum erwirbt, stellt sie steuerliches Betriebsvermögen dar. Das Leben einer Immobilie im steuerlichen Betriebsvermögen ist insoweit nachteilig, als das Wertzuwächse und bis zum Zeitpunkt des Verkaufs (oder der Entnahme) vorgenommene Abschreibungen im Rahmen des Verkaufs bzw. der Entnahme zu einem Gewinn führen, der der laufenden der Besteuerung unterliegt.

Die Tatsache, dass hier ein Gewinn zu versteuern ist, stellt für den steuerzahlenden Praxisinhaber den Grund allen Übels dar, wenn die Immobilie zum steuerlichen Betriebsvermögen wird. Dies gilt es zu vermeiden.

Daher gilt die Grundregel, dass eine Praxisimmobilie nicht im Eigentum des Praxisinhabers zu stehen hat. Das Gebot der Stunde bringt es dann mit sich, dass die Praxis Immobilie im Eigentum eines nahen Angehörigen (Ehegatte und/oder Kinder) zu stehen hat. In diesem Fall stellt die Immobilie dann steuerliches Privatvermögen dar, mit dem Ergebnis, dass nach einer Behaltefrist von mehr als zehn Jahren eine sogenannte Wertzuwachsbesteuerung nicht mehr erfolgt.

Bedenken der Natur, dass eine Ehescheidung oder ein Familienstreit früher oder später dazu führt, dass die Immobilie „zweckentfremdet“ wird, kann durch entsprechende zivilrechtliche Gestaltungen entgegengewirkt werden.

Der Erwerb durch nahestehende Dritte bringt den Vorteil mit sich, dass Einkommensbestandteile vom (Zahn-)Arzt auf die Immobilieneigentümer (zu einem niedrigeren Steuersatz) verlagert werden. Soweit Praxisinhaber und Immobilieneigentümer als Ehegatten eine Veranlagungsgemeinschaft bei der Einkommensbesteuerung bilden (Stichwort: Zusammenveranlagung) wäre diese Umschichtung von Einkommensbestandteilen lediglich eine Umschichtung von der rechten in die linke Tasche ohne weitere steuerliche Auswirkungen. Aber immerhin wäre das Ziel erreicht, die Immobilie der Wertzuwachsbesteuerung entzogen zu haben.

Im Rahmen eines potenziellen Scheidungsverfahrens wäre der Ehegatte Immobilieneigentümer sogar mit eigenem Einkommen ausgestattet, was die Unterhaltsverpflichtungen des Praxisinhabers reduzieren würde.

Auch eine Einbindung von Kindern im Rahmen des Immobilieneigentums ist denkbar. Soweit Kinder (noch) minderjährig sind, ist jedoch darauf zu achten, dass ein Ergänzungspfleger durch das Gericht auf Vorschlag der Eltern zu bestellen ist. Der Ergänzungspfleger nimmt die Interessen der minderjährigen Kinder als objektiver Dritter war, denn Eltern können nicht auf der einen Seite ihre eigenen Interessen wahrnehmen und andererseits die der Kinder wahren.

Kauft oder baut zunächst der Ehegatte die Immobilie, vermietet er selbige an den Ehegatten-Praxisinhaber gegebenenfalls langfristig, möglicherweise mit Optionen zur Verlängerung des Mietvertrages bzw. einer tendenziell hohen (Staffel-)Miete. Die Immobilie bleibt Privatvermögen und es erfolgt keine spätere Versteuerung der sogenannten stillen Reserven (also keine Wertzuwachsbesteuerung). Zu einem späteren Zeitpunkt, der gegebenenfalls durch die Altersentwicklung der Beteiligten beeinflusst wird, erfolgt die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit (z.B.) den Kindern in der Weise, dass in diesem Zusammenhang Anteile an der Immobilie auf die Kinder übergehen. Um die Meinungshoheit der Eltern/des Elternteils zu sichern, ist darauf zu achten, dass der beteiligte Elternteil einen mehrheitlichen Anteil von größer 50% hält. Um späteren Auseinandersetzungsschwierigkeiten und möglichen Ansprüchen auf Vermögensübertragung vorzubeugen ist eine Pflichtteilsklausel zwingend. Eine Anwachsungsklausel wird gewährleisten, dass der Gesellschafterkreis sich immer und grundsätzlich aus Familienangehörigen zusammensetzt.

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Holger Wendland

Holger Wendland

Leiter der Fachberaterlehrgänge Gesundheitswesen bei Wendland Steuerberatungsgesellschaft, Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH

Seit 1991 selbstständiger Steuerberater mit der Spezialisierung auf Ärzte, Zahnärzte und anderen Heilberuflern und Pflegedienste; Leiter der Fachberaterlehrgänge Gesundheitswesen; einer anerkannten Fachberaterspezialisierung für Steuerberater, mit bisher über 600 zertifizierten Steuerberatern; mehr unter: www.ibg-institut.de

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