Nicht nur eine Frage der Finanzierung

Praxisimmobilie: Mieten oder kaufen – was ist sinnvoller?

Die Zinsen sind historisch niedrig – für die Mieten, vor allem in Ballungsräumen, gilt das Gegenteil. Kein Wunder, dass viele Niedergelassene derzeit über den Kauf eigener Praxisräume nachdenken. Doch lohnt das Investment in eine Praxisimmobilie wirklich oder sollte man besser weiterhin mieten?

Ob eine Wohnimmobilie ihr Geld wert ist oder nicht, beurteilen Experten normalerweise anhand von drei Kriterien. Diese sind: Lage. Lage. Und nochmals Lage. Auch bei beruflich genutzten Räumen, wie beispielsweise einer Praxisimmobilie oder einem eigenen Büro, gilt diese Regel dem Grunde nach.

Ärzte, die vor der Frage stehen, ob sie ihre Praxis kaufen oder mieten wollen, sollten in ihre Entscheidung aber noch andere Kriterien einfließen lassen. Wesentliche Faktoren sind zum Beispiel der Gesamtzustand der Praxisimmobilie, der Zuschnitt der Räume, die Fläche und die Ausstattung. Um mögliche Bauschäden oder Mängel der Praxis beziehungsweise am Gebäude zu erkennen, sollten Kaufinteressenten auf alle Fälle einen Gutachter engagieren Das hat zwar seinen Preis, schützt aber vor teuren Fehlinvestitionen.

Berechtigte Bindungsängste

Ferner ist die Frage zu klären: Wie eng will ich mich an den aktuellen Standort der Arztpraxis binden? Das gilt vor allem, wenn ein Arzt sich gerade erst niederlässt und noch unklar ist, wie erfolgreich er seine Praxis betreiben kann. Um nicht mehr Kapital zu binden, als unbedingt notwendig, raten Experten in dieser Phase des Berufslebens, die Räumlichkeiten zunächst zu mieten und abzuwarten, ob und in welchem Ausmaß das junge Unternehmen prosperiert.

Für etablierte Niedergelassene ist die Situation eine andere. Hier stellt sich gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase die Frage, ob sie, statt Miete zu zahlen, nicht lieber in die eigene Praxisimmobilie investieren sollten.

Viele Argumente sprechen dafür:

  • Eigentümer einer Gewerbeimmobilie haben eine deutlich größere Gestaltungsfreiheit als Mieter was die Ausstattung und Einrichtung der Praxisräume anbelangt.
  • Investitionen in die Modernisierung der Räume oder des Gebäudes kommen allein dem Eigentümer zugute und lassen sich steuerlich geltend machen.
  • Der Erwerb einer Immobilie trägt zum Vermögensaufbau des Arztes bei und kann damit einen wichtigen Bestandteil der Altersvorsorge darstellen. Selbst wenn er seine Praxis schließen muss und keinen Nachfolger findet, kann er den Praxisraum noch anderweitig vermieten und so zusätzliche Einnahmen generieren. Zudem kann der Arzt die Zinsen für das Hypothekendarlehen als Betriebsausgaben geltend machen.

Doch wo viel Licht ist, ist auch Schatten.

  • Das Fehlen eines Vermieters gibt dem Arzt zwar viel Freiheit bei der Gestaltung der Räume – umgekehrt aber hat er nun niemanden mehr, der für Reparaturen aufkommen muss. Egal, ob die Heizung ausfällt oder ein Unwetter das Dach abdeckt. Der Arzt zahlt selbst dafür, dass seine Räume wieder in Schuss kommen. Befinden sich andere Räumlichkeiten in dem Gebäude, die er vermietet hat, muss er sich natürlich auch um dortige Probleme selbst kümmern.
  • Weniger Freiheit haben Eigentümer auch, wenn sie umziehen oder ihre Praxis vergrößern/verkleinern wollen. Während sich beim Auszug aus einer gemieteten Praxis Doppelbelastungen oft weitgehend vermeiden lassen, fällt das bei einer gekauften Immobilie oft schwer, vor allem, wenn das Objekt zu einem angemessenen Preis verkauft werden soll.
  • Zusätzliche Arbeit kann es zudem geben, wenn Arztpraxis und Wohnung unter einem Dach sind. Um Ärger mit dem Finanzamt zu vermeiden gilt es in diesen Fällen, die beiden Bereiche strikt zu trennen. Nur so lassen sich die Kosten eindeutig der Praxis beziehungsweise dem Wohnbereich zuordnen und dementsprechend steuerlich berücksichtigen.
  • Auch beim Thema Altersvorsorge scheiden sich die Geister. Denn die Rechnung geht nur auf, wenn der Arzt nach Ende seiner Tätigkeit einen Käufer oder Mieter für die Praxis findet. Klappt das nicht, werden die teuer gekauften Räume zum Kostentreiber, da sie erhalten werden müssen, ohne noch Geld abzuwerfen.
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