Liquiditätslücken drohen

Praxisimmobilien: Ohne substanzielle Eigenreserve geht’s nicht

„Kaufen!“ raten derzeit nahezu alle Vermögensexperten, wenn es um Betongold geht. Der Kauf von Praxisimmobilien kann in Niedrigzins-Zeiten durchaus sinnvoll sein. Allerdings sollten Ärzte dabei die Bedeutung ihrer finanzieller Reserven nicht unterschätzen.

Die Gelegenheit erschien Gernot W. mehr als günstig: nach dem Auslaufen seines damaligen Mietvertrages fand er vor eineinhalb Jahren in der Nähe des bisherigen Standortes seiner Facharztpraxis eine Immobilie, die seinen Ansprüchen weitgehend gerecht wurde. Es handelte sich um ein Mehrfamilienhaus, das W. neben den vorhandenen Mietwohnungen die Möglichkeit bot, seine Praxis im Erdgeschoss ebenfalls unterzubringen. Da sich der Verkäufer in finanziellen Schwierigkeiten befand, gelang es W. sogar, den Kaufpreis von ursprünglich 400.000 Euro auf 380.000 Euro zu drücken. Bei jährlichen Mieteinnahmen von rund 30.000 Euro erwarb er das Objekt also zum ungefähr Dreizehnfachen der Jahreskaltmiete, einem in dieser Lage durchaus vertretbaren Kaufpreis. Darüber hinaus sollten sich die Zins- und Tilgungsraten des Bankdarlehens durch die Mieteinnahmen einschließlich eines kleineren Überschusses selbst tragen. Diesen Überschuss wollte W. für zukünftige Renovierungsarbeiten zur Seite legen. Mit Hilfe dieser finanziellen Reserve, so kalkulierte W., müsste es ihm gelingen, später auch umfangreichere Renovierungen selbst zu finanzieren.

Kaum vorhandenes Finanzpolster

W. war von seinen Immobilienplänen offenbar so überzeugt, dass er auf die durchaus kritischen Stimmen seiner Hausbank und seines Steuerberaters nicht hörte, die vor einem „insgesamt zu geringen Eigenkapital“ warnten. Vor allem auf die damals noch nicht absehbaren Renovierungskosten wurde W. mit dem Hinweis auf das immerhin fast fünfzig Jahre alte Haus deutlich hingewiesen. Es war offensichtlich, dass sich W. diesbezüglich mit den mündlichen Zusagen des Verkäufers zufrieden gab, der von seinerzeit „regelmäßig durchgeführten Erneuerungs- und Ausbesserungsarbeiten vor allem am Dach und an den Versorgungsleitungen“ des Gebäudes sprach.

Da W. auf Grund der langjährigen Verbindung zu seiner Hausbank dort aber einen guten Ruf besaß und seinen bisherigen Kreditverpflichtungen regelmäßig nachkam, stimmte sie der Finanzierung letztlich zu.

Ebenfalls erwähnt werden muss noch, dass sich die Hoffnung von W. zur Bildung der erwähnten finanziellen Rücklage durch Mietüberschüsse bisher nicht realisieren ließ. Die Wirtschaftskrise bot und bietet ihm dazu keine Gelegenheit, da er nahezu jeden zusätzlichen Euro in die Praxis investieren muss.

Schwierige Finanzierungssuche

Diese Entwicklung und die damalige, wie W. nun selbst einsieht, „wohl doch etwas blauäugige“ Finanzierung wird für ihn nun zu einer ernsthaften Bedrohung, da entgegen seiner Erwartungen bereits jetzt erhebliche Renovierungskosten mehrerer Wohnungen auf ihn zukommen. Da es sich um erhebliche Beträge handelt, die Kostenvoranschläge liegen je nach Angebot zwischen 20.000 Euro und 25.000 Euro, reicht sein Eigenkapital zu deren Finanzierung nicht aus. Auch ein mittlerweile erfolgtes Gespräch mit dem für ihn zuständigen Kundenberater seiner Hausbank brachte kein zufrieden- stellendes Ergebnis. Das Kreditinstitut sieht sich nicht in der Lage, über den bisherigen Darlehensumfang hinaus zu helfen. Das äußerste Zugeständnis, zu dem es bereit ist, wäre eine vorübergehende Überziehung des Kontokorrentkredites, die aber kurzfristig durch die Darlehensfinanzierung einer anderen Bank zurückgeführt werden müsste. Diese Zwischenfinanzierung wäre die einzige Möglichkeit zur bankseitigen Liquiditätshilfe. W. hatte sich zweifellos mehr versprochen, da ihn die Bank bisher stets finanziell begleitet hat. Allerdings hat sie ihre Zweifel an der finanziellen Gesamtplanung des Mehrfamilienhauses klar geäußert und, so hat es der damals zuständige Bankmitarbeiter auch bankintern vermerkt, keinen Zweifel daran gelassen, dass weitere Kredite durch die „angespannte Kapitaldienstfähigkeit nicht mehr zu rechtfertigen sind“. Von diesem Aktenvermerk erhielt auch W. Kenntnis. Offenbar hat er einfach nicht wahrhaben wollen, dass sein sorgfältig geplantes Immobilienobjekt einer langfristigen Prüfung nun doch nicht mehr standhält.

Verkauf keine Lösung

Die derzeitigen Überlegungen zur Lösung des Finanzproblems gingen zunächst in die Richtung eines Verkaufs des Gebäudes. Dieser Gedanke wurde von W. mittlerweile aber wieder verworfen, da unter Berücksichtigung sämtlicher Nebenkosten und der damaligen Maklerprovision nur ein Verlust zu realisieren wäre. Die Finanzierung wird nun wohl mit Hilfe eines Sparplans durchgeführt, den W. seit fünfzehn Jahren regelmäßig anspart und der einen Wert von rund 60.000 Euro besitzt. Hierin liegt allerdings das nicht zu unterschätzende Problem, dass dieser Sparplan ursprünglich als Teil seiner finanziellen Altersabsicherung vorgesehen war. Es liegt also im eigenen Interesse von W., möglichst schnell wieder für eine Rückzahlung des Betrages zu sorgen und seine Altersvorsorge nicht zu gefährden. Darüber hinaus wird sich W. konkrete Gedanken darüber machen müssen, wie er zukünftige Finanzierungslücken seiner Immobilie schließt. Nach den bisherigen Erfahrungen muss er wohl davon ausgehen, dass weitere Sanierungsmaßnahmen auf ihn zukommen werden.

TIPP: Den Kauf eines Mehrfamilienhauses sollten Sie erst erwägen, wenn ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Dies sollte neben etwa 25 Prozent des Kaufbetrages und den Anschaffungsnebenkosten auch einen Betrag enthalten, auf den Sie bei überraschenden Renovierungskosten zurückgreifen können.

TIPP: Finanzielle Rücklagen für andere Zwecke wie im Beispiel zur Altersvorsorge sollten naturgemäß nicht oder nur vorübergehend in Anspruch genommen werden. Denn erfahrungsgemäß entstehen hier nur weitere Liquiditätslücken, die irgendwann ebenfalls geschlossen werden müssen.

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Author's imageJürgen VeitLeiter Kommunikation D-A-CH bei CompuGroup Medical Deutschland AG

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