Anschlussfinanzierung beim Immobilienkauf

So sichern sich Ärzte die Niedrigzinsen auch für die Zukunft

Seit langem warten die Märkte auf die Zinswende. Nun könnte es soweit sein. Ärzte, die demnächst eine Anschlussfinanzierung fürs Eigenheim oder die Praxis brauchen, sollten deshalb über ein Forward-Darlehen nachdenken.

Des einen Freud, des anderen Leid: Während sicherheitsbewusste Sparer schon gefühlte Ewigkeiten mit ansehen müssen, wie ihr Vermögen auf Tagesgeld- und Festgeldkonten an Wert verliert, waren die vergangenen Jahre perfekt für alle, die Schulden machen wollten oder mussten. Vor allem Baufinanzierungen wurden und werden so günstig angeboten wie nie. Ärzte, die ein Hypothekendarlehen aufnahmen – sei es, für die eigene Praxis oder für die private Immobilie – konnten sich über hervorragende Konditionen freuen und dank der Niedrigzinsen eine Menge Geld sparen.

Für viele Bauherren stellt sich nun jedoch die bange Frage: Was wird aus meiner Finanzierung, wenn die vereinbarte Zinsbindung in ein paar Jahren ausläuft und ich für meine Restschuld ein neues Darlehen aufnehmen muss?

Nicht jeder braucht eine Anschlussfinanzierung

Die Antwort darauf unterscheidet sich – je nachdem, wie der Ursprungsvertrag für die Baufinanzierung gestaltet ist. Wer ein Volltilger-Darlehen unterschrieben hat, braucht zum Beispiel gar nicht mehr weiterlesen: Bei dieser Form der Finanzierung tilgt der Kunde seine Schulden innerhalb der Zinsbindung komplett. Über eine Anschlussfinanzierung (und deren Konditionen) muss sich der Arzt, der dieses Angebot angenommen hat, also keine Gedanken machen.

Mit günstigen Zinsen und Forward-Darlehen sparen

Anders sieht es bei Ärzten mit einem klassischen Annuitäten-Darlehen aus. Sie haben sich die Niedrigzinsen für die Finanzierung ihrer Immobilie meist nur für zehn oder 15 Jahre gesichert. Danach heißt es nachverhandeln oder eine Umschuldung ins Auge fassen. Und das kann teuer werden, wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt womöglich doppelt so hoch sein werden, wie heute.

Baufinanzierung günstig verlängern

Wer vorausschauend plant, kann sich die Niedrigzinsen von heute auch für die Zukunft sichern – per Forward-Darlehen. Dieser Vertrag funktioniert grundsätzlich wie eine normale Anschlussfinanzierung. Die Besonderheit ist, dass der neue Zinssatz deutlich vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist festgeschrieben wird: Vorlaufzeiten von 36 Monaten oder mehr sind keine Seltenheit mehr. Hier lohnt sich ein Vergleich der Angebote.

Zinsbindung lassen Banken sich bezahlen

Allerdings lassen sich die Banken diese Planungssicherheit bezahlen. Sie verlangen von Kunden einen sogenannten Forward-Aufschlag für diesen Kredit. Wie hoch dieser Zinsaufschlag ist, hängt zum einen von der Dauer der Vorlaufzeit ab, aber auch davon, wie die Bank die Zinsentwicklung einschätzt. Auch hier sollten Kunden unbedingt verschiedene Angebote einholen und vergleichen, denn die Konditionen können sich stark unterscheiden.

Im Wesentlichen wettet der Kunde beim Abschluss also auf eine Marktentwicklung: Steigen die Zinsen so sehr, dass sie Forward-Aufschläge überschreiten, profitiert der Bauherr bei der Tilgung seiner Restschuld. Bleibt die Zinsentwicklung hingegen hinter den Erwartungen zurück, hat die Bank ein Geschäft gemacht.

Das aktuelle Marktumfeld halten Experten aus Kundensicht für ausgesprochen günstig, um das Thema Anschlussfinanzierung anzugehen. Grund: Die Forward-Aufschläge sind (noch) vergleichsweise niedrig (siehe hier https://www.fmh.de/zinsen-vergleiche/forward-darlehen/tabellen, während sich die Anzeichen für einen kommenden Zinsanstieg kontinuierlich mehren.

Andere Banken haben (noch) schönere Zinsen

Wichtig: Ärzte, die ein Forward-Darlehen abschließen wollen, sollten das nicht unbedingt bei ihrer Hausbank tun. Zum einen lehrt die Erfahrung, dass Bestandskunden oft mit schlechteren Zinsen abgespeist werden, als Neukunden. Zum anderen besteht die Gefahr, dass die Hausbank die Immobilie für den neuen Vertrag nicht neu bewertet, sondern die Zahlen aus dem ersten auch für das zweite Darlehen verwendet. In Zeiten rasant steigender Immobilienpreise bedeutet das einen erheblichen Nachteil, zumal in solchen Fällen das Beleihungsrisiko unrealistisch hoch eingeschätzt wird. Und das wiederum treibt die Zinsen der Kredite nach oben.

Wer eine Einschätzung haben will, wie gut oder schlecht die Angebote sind, die ihm vorgelegt werden, kann sich im Internet entsprechende Vergleiche einholen und sich die verschiedenen Varianten vorrechnen lassen.

Surftipp:
https://forward.fmh.de/rechner/fmh2/

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