So umgehen Sie den Streit!

Viele Ärzte sind auch Vermieter. Und haben oft Streit mit Mietern, wenn’s um Schönheitsreparaturen geht. Der BGH erklärte jetzt diverse Klauseln für unwirksam. Wie auf die neue Lage reagieren? A&W-Autor Claus Cory verrät es.

So umgehen Sie den Streit

Starre Renovierungsregeln: In jüngster Vergangenheit hat der Bundesgerichtshof mehrfach zu starre Renovierungsregeln für unwirksam erklärt. Dabei handelte es sich um Formularklauseln, bei denen die Fristen für die Renovierungspflicht mit Zusätzen wie „spätestens“ oder „mindestens alle fünf Jahre“ versehen waren. Nunmehr dehnt der BGH in einem neuen Urteil (Az.: VIII ZR 178/05) die Unwirksamkeit auch auf reine Fristenklauseln ohne Zusatz aus. Aus der Sicht eines verständigen Mieters mache es keinen Unterschied, ob der Fristenplan eine bestimmte Frist ohne Zusatz enthält oder ob die Verbindlichkeit durch Worte wie „mindestens“ oder „spätestens“ verstärkt werde.

Wie reagieren? Vermieter, die Standard- Formularmietverträge verwendet haben, überlegen nun, wie sie auf die geänderte rechtliche Situation reagieren können. Denn enthält ihr Mietvertrag eine unwirksame Klausel, ist die Rechtslage klar. Es gilt dann die gesetzliche Regelung: Wer als Mieter eine Wohnung oder ein Haus „vertragsgemäß“ abnutzt, hat gemäß Paragraph 538 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dafür nicht einzustehen. Mit selbem Urteil bestätigt der BGH, dass eine „Quotenklausel“ – Mieter zahlt zeitanteilig für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen – grundsätzlich wirksam ist. Steht die Quotenklausel allerdings im Zusammenhang mit einer unwirksamen Fristenklausel für die Schönheitsreparaturen, ist auch die Quotenklausel unwirksam.

Die Lage bleibt verzwickt: Eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (BGH, Az.: VIII ZR 109/05). Dagegen stellen Schönheitsreparaturen, die „in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach sieben Jahren“ durchzuführen sind, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da es sich nicht um einen starren Fristenplan handelt (BGH, Az.: VIII ZR 351/04).

Nachforderungen möglich: Viele Mieter und ihre Vermieter kennen gar nicht die diversen Gerichtsentscheidungen. Und handeln wie bislang. Aber: Erkennt der Mieter später, dass eine Renovierungsklausel unwirksam war, kann er nachträglich die Auslagen wieder zurückfordern. So geschehen in mehreren Verfahren. Denn nicht wenige Mieter sind ausgefuchste Sachkenner, die auch feilschen können. Per saldo gehen die BGH-Entscheidungen also zu Lasten des Eigentümers. Dieser kann vielleicht versuchen, als Ausgleich eine Mieterhöhung durchzusetzen, wenn es die Lage oder ein Mietspiegel erlaubt. Zudem muss man die so genannte Kappungsgrenze berücksichtigen, wonach die Miete binnen drei Jahren nur 20 Prozent steigen darf.

A&W-KOMMENTAR

Verzicht sinnvoll

Die Mietervereine schlagen als weitere Alternative vor, Wohnungen ohne vorherige Schönheitsreparaturen zu vermieten. Die Interessenvertreter der Eigentümer wären damit zufrieden, wollen aber als Ausgleich einen Zuschlag auf die Mieter erheben, etwa acht bis neun Euro pro Jahr und Quadratmeter. Dies Lösung dürfte die sauberste sei: Der Vermieter kassiert die ortsübliche Miete zuzüglich eines „Verzichts-Zuschlags“ und übernimmt sämtliche Renovierungskosten.

 

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