Praxisimmobilie

Steuerliche Fallstricke der ärztlichen Niederlassung im eigenen Haus

In Immobilien zu investieren liegt im Trend. Niedergelassene Ärzte, die ihre Praxis in der eigenen Immobilie betreiben, kommen zudem in den Genuss vieler Vorteile. Allerdings können sich diese schnell in ein Problem verwandeln, wenn der Praxisverkauf ansteht. Steuerberater Dennis Janz erklärt die Problematik.

Es kommt häufig vor, dass viele Praxisinhaber ihre ärztliche Niederlassung im eigenen Haus haben. Als entscheidender Vorteil dieser Gestaltung ist hervorzuheben: Der Arzt kann alle zur Praxis zuzurechnenden Kosten und Abschreibungen steuermindernd absetzen. Die prozentuale Abschreibung beträgt in der Regel 2 oder 3 % – und zwar anzuwenden auf den Gebäudeanteil der Praxis.

Aus dieser Gestaltungsvariante ergibt sich aber folgendes Problem: Zwar führt die Abschreibung für sich selbst stets zu einer Reduzierung des Buchwertes aus dem Praxisanteil und damit zu einer Ersparnis an Einkommensteuer, allerdings ist zu berücksichtigen, dass bei einer späteren Praxisveräußerung zu einem hohen Verkaufspreis, der über diesem Buchwert liegt, diese Differenz als Veräußerungsgewinn zu versteuern ist.

Wertsteigerung der Immobilie mit negativen Folgen

Das Problem sind somit die sog. „stillen Reserven“, die sich durch den Praxisverkauf ergeben und mit dem Verkauf erst aufgedeckt werden. Die Höhe der stillen Reserven darf dabei nicht unterschätzt werden, weil es sofort zu einer Hinzurechnung des Eigentumsanteils der Praxis zum gesamten Betriebsvermögen kommt! Folge: Der Steuereffekt schwindet für den privaten Anteil – und das selbst bei Überschreiten der 10-jährigen Spekulationsfrist.

Zwar führen die über die Jahre getätigten Abschreibungen inklusive der zusätzlichen Sonderabschreibungen zu einer Verminderung des Gebäude-Restwertes und damit zu einer Ersparnis an Einkommensteuer der jeweiligen Jahre. Handelt es sich bei einem Verkauf aber um eine Immobilie mit gut erhaltenem Grundstück, und das Ganze auch noch in bester Lage, führt dies fast immer zu einer deutlichen Wertsteigerung. Doch eben eine solche Wertsteigerung hat auch ihre (steuerlichen) negativen Folgen. Eine Versteuerung der stillen Reserven (auch für den Praxisanteil des beruflich genutzten Gebäudes) kann allerdings dadurch unterbleiben, in dem bei Grundstücken stets das Betriebsvermögen vermieden wird. Steuerrechtlich kann Betriebsvermögen nur dann vorliegen, wenn der Praxisinhaber auch tatsächlicher Eigentümer des Grundstücks ist. Gleiches gilt übrigens, wenn der Arzt als Eigentümer einen Teil des Grundstücks unmittelbar für seine Praxis selbst nutzt.

Das häusliche Arbeitszimmer

Ein häusliches Arbeitszimmer, das ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke des Steuerpflichtigen genutzt wird und in dessen Eigentum steht, gehört grundsätzlich zum notwendigen Betriebsvermögen (R 4.2 Abs. 7 S. 1 EStR). Eine Ausnahme besteht bei Grundstücksteilen von untergeordnetem Wert nach § 8 EStDV.

Nach § 8 EStDV müssen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des Grundstücks und nicht mehr als 20.500 € beträgt. Dabei ist auf den Wert des Gebäudeteils zuzüglich des dazugehörenden Grund und Bodens abzustellen (R 4.2 Abs. 8 S. 2 EStR).

Die Einhaltung beider Wertgrenzen ist für jeden Bilanzstichtag erneut zu prüfen. Dabei gelten folgende Grundsätze:
Bei endgültiger Wertüberschreitung ist grundsätzlich eine Einlage vorzunehmen. Fraglich ist indes, ob eine Einlage auch dann zu erfolgen hat, wenn die Wertgrenzen nur geringfügig und vorübergehend überschritten werden.

Wurde das Arbeitszimmer als Betriebsvermögen behandelt und werden die Wertgrenzen nunmehr unterschritten, liegt erst dann eine Entnahme vor, wenn der Steuerpflichtige auch eine entsprechende Entnahmehandlung vornimmt.

Beachten Sie:

Ist ein häusliches Arbeitszimmer des Arztes vorhanden, muss zunächst geprüft werden, ob es sich eventuell um notwendiges Betriebsvermögen handelt. Dies ist der Fall, wenn das Arbeitszimmer ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche oder berufliche Zwecke genutzt wird (R 4.2 Abs. 7 S. 1 EStR). Beträgt der auf das Arbeitszimmer entfallende Wert des Grundstücks nicht mehr als 1/5 des gemeinen Werts des Gesamtgrundstücks und nicht mehr als 20.500 €, braucht es nicht als Betriebsvermögen behandelt werden (R 4.2 Abs. 8 EStR, § 8 EStDV). Bei der Ermittlung des Wertes, der auf das Arbeitszimmer entfällt, ist vom Verhältnis der Nutzflächen zueinander auszugehen (R 4.2 Abs. 8 S. 3, 4 EStR).
Solange ein bilanziertes Grundstück dem Zuordnungswahlrecht unterliegt, kann der Steuerpflichtige das Grundstück weiterhin als Betriebsvermögen behandeln oder nach allgemeinen Vorschriften mit dem Teilwert entnehmen.

Buchtipp:

BuchtippOb aus Altersgründen oder durch einen Umzug, aus beruflichen oder privaten Motiven: Wer eine Arzt- oder Zahnarztpraxis veräußert, erwirbt oder aufbaut, hofft unabhängig von allen Umständen auf einen ansprechenden Preis und möglichst geringe Steuerbelastungen.

Dieses Handbuch bündelt alles notwendige Rüstzeug für die steueroptimale und rechtssichere Gestaltung einer Gründung, Veräußerung oder Kaufentscheidung. Dennis Janz und Thilo Schnelle erläutern mit vielen Tipps, Checklisten, Schaubildern und Musterformulierungen,
– welche Planungsschritte zu beachten sind, von vertragsarztrechtlichen Auflagen bis zur Gestaltung haftungssicherer Kaufverträge,
– welche Bewertungsmethode für Kaufpreisverhandlungen überzeugt und warum z.B. die Bundesärztekammermethode oft nicht die beste Wahl ist,
– welche Steuerarten relevant werden: z.B. Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer,
– wie Sie steuerliche Fallstricke vermeiden und speziell an ärztliche Leistungen geknüpfte Bedingungen und berufsrechtliche Vorgaben überblicken.

Pflichtlektüre für steuerliche und rechtliche Berater – und ein nützlicher Ratgeber für (Zahn-)Ärzt/-innen, der leicht verständlich und übersichtlich das Wichtigste zusammenstellt.
ISBN: 978-3-503-18804-8

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Dennis Janz

Dennis Janz

Dennis Janz, LL.M., Steuerberater, Steuerstrafverteidiger* und Fachberater im ambulanten Gesundheitswesen (IHK). Partner bei Radloff, Ploch & Partner mbB Steuerberater in Dortmund. Schwerpunktmäßig werden zum Rahmen der Digitalisierung neben den Berufen im Gesundheitswesen auch kleine- und mittelständische Unternehmen und Unternehmensgruppen sowie Privatpersonen beraten. (*zertifizierter Berater für Steuerstrafrecht FernUniversität Hagen) dennis.janz@radloff-ploch.de

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