Subvention vom Staat

Subvention für verbilligte Vermietung

Ärzte, die Wohnraum an Angehörige billiger vermieten, bekommen Unterstützung vom Fiskus. Doch bei Preisnachlässen ab 25 Prozent können Hauseigentümer auch schnell in die Klemme geraten.Was bei der verbilligten Vermietung zu beachten ist.

Die verbilligte Vermietung innerhalb der Familie bringt dem Arzt, der eine Immobilie besitzt, doppelten Gewinn: Der verwandte Mieter zahlt eine geringe Miete, der Vermieter darf trotzdem Ausgaben für die Wohnung als Werbungskosten geltend machen. Allerdings gelten dafür verschärfte Bedingungen. Nur wer als Vermieter mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangt, darf ohne wenn und aber für die Immobilie die kompletten Werbungskosten von A wie Abschreibung bis Z wie Zinsen absetzen.

Werbungskosten absetzen

Zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete wird es spannend, denn der Vermieter darf alle Werbungskosten nur noch dann ohne Einschränkung absetzen, wenn er in den Augen des Finanzamts die Absicht hat, langfristig Gewinne zu erzielen. Darüber entscheidet eine so genannte Überschussprognose. Mit deren Hilfe soll über einen Zeitraum von 30 Jahren eingeschätzt werden, ob die Vermietung letztlich einen Gewinn abwirft oder nicht. Nur bei einem positiven Ergebnis sind die Werbungskosten voll absetzbar.

Durch Vermietung in den roten Zahlen

Bringt das Ergebnis aber rote Zahlen, übernimmt das Finanzamt die Kosten nur anteilig. Verlangt der Vermieter weniger als 56 Prozent, beispielsweise nur ein Drittel der Ortsüblichkeit, sind die Verhältnisse wieder klarer: Er darf seine Werbungskosten nur anteilig absetzen, in diesem Fall nur ein Drittel. Eine Überschussprognose entfällt.

Aber auch dabei bestätigen neuerdings Ausnahmen die Regel. Wer die Verwandtschaft superluxuriös unterbringt, muss mit einer Überschussprognose und dem Rotstift des Finanzamts rechnen, auch wenn er seine Werbungskosten nur anteilig absetzen möchte. Als Eltern eine große Luxuswohnung mit Schwimmhalle an ihren Sohn vermieteten, spielte auch der Bundesfinanzhof nicht mit und verweigerte ausnahmsweise den Abzug aller Werbungskosten (Az.: IX R 30/03).

Doch viele Eltern profitieren, wenn sie ihrem Nachwuchs am Studienort eine verbilligte Wohnung überlassen. Der Mietvertrag wird steuerlich auch anerkannt, wenn die Studenten die Miete ganz oder teilweise aus dem von den Eltern gewährten Barunterhalt zahlen.

Wieviel Prozent der ortsüblichen Miete…

… müssen Immobilienbesitzer von ihren Verwandten verlangen, um weiter die kompletten Kosten von der Steuer absetzen zu können? Die entscheidende Rechengröße ist dabei übrigens nicht die Kaltmiete. Auch die umlagefähigen Nebenkosten, etwa für Heizung, Wasser und Müllabfuhr, müssen sich an der Prozenthürde messen lassen. Je weniger Nebenkosten umgelegt werden, desto größer ist die Gefahr, die 75-Prozent-Grenze zu unterschreiten.

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