Praxisverkauf

Vorsicht, Immobilien-Steuerfalle!

Wer nach Aufgabe seiner Praxis die ihm selbst gehörenden Praxisräume an den Nachfolger vermietet, muss höllisch aufpassen, dass er nicht in eine Steuerfalle tappt und ihm das Steuerrecht nicht Liquiditätsnöte beschert.

Von erheblicher steuerlicher Tragweite ist, ob die Praxisimmobilie Eigentum des abgebenden Arztes ist. „Wenn ja, sollte sie bei der Praxisaufgabe nach Möglichkeit mitverkauft werden“, rät Ecovis- Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater Dr. Ruprecht Müller-Kern, „denn oft ist nur durch diesen zusätzlichen Erlös möglich, die Steuern aus der Praxisaufgabe zu finanzieren.“ Häufig will ein Abgeber die Immobilie aber gar nicht verkaufen, weil er die Mieteinnahmen als zusätzliche Altersversorgung braucht. Oder er gibt die Praxis zugunsten eines lang laufenden Mietvertrags vielleicht sogar unter dem höchstmöglichen Wert ab.

Das Problem: Die eigenen Praxisräume werden durch die Aufgabe steuerlich zum Vermietobjekt, das nicht mehr zum Betriebsvermögen gehört, sondern steuerlich gesehen ins Privatvermögen überführt wird. Die Folge ist eine Besteuerung als Privatentnahme nach der Formel: geschätzter Verkaufswert minus Buchwert (laut Anlageverzeichnis). Ist der Marktwert seit der Anschaffung gestiegen, führt alleine das schon zu einem Gewinn. Da der Buchwert, einst identisch mit den Anschaffungskosten, im Laufe der Jahre um die Abschreibungen sinkt, kann der Veräußerungsgewinn dann sogar noch höher ausfallen.

„Will der Praxisabgeber die Immobilie behalten, muss er die Steuer genauso bezahlen wie bei deren Verkauf“, erläutert Übergabe-Experte Müller-Kern. „Nur hat er dann nicht die Liquidität wie beim Verkauf.“ Also heißt es, immer schön rechnen. Ob genug Liquidität übrig bleibt, hängt vom Praxisverkaufspreis ab. Der Aufgabegewinn wird mit einem begünstigten Satz besteuert, ausgehend vom persönlichen Durchschnittssatz. Zudem stehen neben dem Verkaufserlös die noch zufließenden Einnahmen (etwa aus der Abrechnung von Kassenleistungen) zur Verfügung, denen dann nach der Abgabe keine Kosten mehr gegenüberstehen.

Ob die Liquidität aus der Praxisabgabe für die Steuerzahlung reicht, lässt sich vorab mit einer Annäherungsrechnung ermitteln (siehe Kasten). Einfacher hat es, wer nicht in der Vermietungsfalle steckt: Die Rechnung ist grundsätzlich dieselbe, aber der Unsicherheitsfaktor Immobilienentnahme fällt weg. Dann reicht der Erlös immer für die Einkommensteuer.

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