Wenn ein einfacher Formfehler den Praxismietvertrag zunichtemacht
Judith MeisterUm Ärzten Planungssicherheit zu geben, werden Praxismietverträge in der Regel für einen festen Zeitraum geschlossen und sind während der Laufzeit nicht ordentlich kündbar. Eigentlich. Denn eine aktuelle Gerichtsentscheidung zeigt, dass schon kleine Fehler bei Vertragsschluss gefährlich werden können.
Wer schreibt der bleibt? Nicht unbedingt. Denn eine Unterschrift allein macht noch keinen wirksamen Mietvertrag. Diese bittere Erfahrung mussten vor Kurzem einige Ärzte machen, die nach einem Streit mit ihrem Vermieter plötzlich ohne Praxisräume dastanden.
Zeitstempel auch bei Mietverträgen
Im Jahr 2015 hatten die Mediziner – noch im besten Einvernehmen – einen Mietvertrag über die Praxisräume ausgehandelt. Dabei einigten sie sich mit dem Vermieter, wie bei solchen Verträgen üblich, auf eine feste Laufzeit sowie eine Verlängerungsoption. Im Frühjahr 2021 entwarfen die Parteien zudem eine Nachtragsvereinbarung zu ihrem Mietvertrag. Darin war unter anderem festgelegt, dass die gemieteten Praxisräume vergrößert werden sollten.
Die Ärzte unterzeichneten die Nachtragsvereinbarung allerdings ohne Datumsangabe, sodass unklar war, wann sie ihre Signatur geleistet hatten. Dieses Versäumnis sollte sie teuer zu stehen kommen. Denn wenig später überwarfen sie sich mit dem Vermieter, der daraufhin zum 26.4.2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärte und die Räumung der Praxis verlangte.
Dabei berief er sich darauf, dass die Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag aus formellen Gründen unwirksam war. Der Mietvertrag ende daher mit Ablauf der Kündigungsfrist. Die Ärzte widersprachen. Sie argumentierten, dass sie die Nachtragsvereinbarung unterzeichnet und damit die gesetzliche Schriftform gewahrt hätten. Vor diesem Hintergrund sei die ordentliche Kündigung ausgeschlossen und die Räumung unzulässig.
Ohne Datumsangabe kein wirksamer Vertrag
Das Landgericht Hannover gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Da die Ärzte nicht hätten nachweisen können, wann genau sie die Nachtragsvereinbarung unterschrieben hatten, sei der Mietvertrag formunwirksam und damit ordentlich kündbar. Die Kündigung des Vermieters vom 26.4.2021 habe daher den Mietvertrag zum Jahresende beendet. Gleiches befand das Oberlandesgericht (OLG) Celle, dass per Beschluss angekündigte, die Berufung der Ärzte als unbegründet zurückweisen zu wollen ( Az. 2 U 27/23).
Auch das OLG stützte seine Entscheidung dabei auf § 550 BGB. Diese Regelung verlangt – wenn auch nicht ausdrücklich – die Schriftform eines Mietvertrags bzw. eines Vertrages, der einen Mietvertrag ändert, verkürzt oder verlängert. Fehlt es an einer solchen schriftlichen Vereinbarung, ist der Kontrakt ordentlich kündbar. Da die Ärzte weder nachweisen noch sich daran erinnern konnten, wann genau sie die Unterschriften getätigt hatten, seien die gesetzlichen Anforderungen nicht gewahrt – und die Kündigung wirksam.
Besser jede Seite gegenzeichnen
Um derartige Probleme zu vermeiden, raten Juristen Ärzten dringend, alle Verträge stets mit Angabe des Datums zu unterzeichnen und jede Seite des Vertrages zudem mit einem Unterschriftskürzel zu versehen. Um Streit über die Inhalte des Vertrags zu unterbinden, sollten Freiräume diagonal durchgestrichen werden. Das verhindert nachträgliche Manipulationen.