Vermietete Immobilie: Mit diesem Trick senken Sie Ihre Steuerlast
Judith MeisterEltern dürfen grundsätzlich frei entscheiden, ob sie ihren unterhaltsberechtigten Kindern Geld überweisen oder ihnen einfach eine Einkunftsquelle übertragen. Diese Entscheidung des Bundesfinanzhofs hat weitreichende Folgen. Wie Ärztinnen und Ärzte das Urteil für sich nutzen können.
Dass Ärztinnen und Ärzte ihre Kinder finanziell unterstützen, versteht sich von selbst. Auch der Wunsch, die oft erheblichen Zahlungen – etwa während des Studiums – steuermindernd anzusetzen, ist nachvollziehbar. In der Regel allerdings scheiterten solche Versuche bislang am Veto des Finanzamtes. Eine neue Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt nun allerdings eine Möglichkeit auf, durch die Übertragung bestimmter Nutzungsrechte auf den Nachwuchs Steuern zu sparen (Urteil vom 20. Juni 2023, Az. IX R 8/22)
Mieteinnahmen auf unterhaltsberechtigte Kinder übertragen
Der sperrige Begriff, mit dem sich die höchsten deutschen Finanzrichter zu befassen hatten, lautet „Zuwendungsnießbrauch“. Grundsätzlich sind Nießbrauchrechte Nutzungsrechte, die es der berechtigten Person erlauben, Immobilien selbstständig zu nutzen, auch wenn sie weder deren Eigentümer noch Miteigentümer sind. Diese lassen sich unterschiedlich ausgestalten – unter anderem als Steuersparmodell. Im konkreten Fall waren die Eltern Eigentümer einer vermieteten Immobilie, aus der sie hohe Überschüsse generierten. Um Steuern zu sparen, übertrugen sie dem Nachwuchs daher einen zeitlich befristeten Zuwendungsnießbrauch an dem bebauten Grundstück. Dies hatte zur Folge, dass die Kinder während der Dauer des Nießbrauchs die Mieteinnahmen für sich verbuchen konnten – und sie auch versteuern mussten. Da deren persönlicher Steuersatz aber deutlich unter dem der Eltern lag, erhielt der Fiskus von ihnen auch weniger Steuern als von den Eltern.
Anders als das Finanzamt und die Vorinstanz hat der BFH dieses Modell des zeitlich befristeten Zuwendungsnießbrauchs nun ausdrücklich gebilligt und zwar selbst für die Fälle, in denen die Kinder noch minderjährig sind. Falls der Grundfreibetrag nicht überschritten wird, kann es dann sogar sein, dass die Mieteinnahmen bei den Kindern überhaupt nicht besteuert werden.
Bei erwachsenen Kindern kann sich das Modell allerdings noch aus einem anderen Grund lohnen – etwa wenn diese bereits studieren. In diesem Fall hilft nicht nur der meist niedrigere persönliche Steuersatz der Sprösslinge, per Zuwendungsnießbrauch Steuern zu sparen.
Studieren die so bedachten Kinder noch, können sie zudem den Sonderausgabenabzug von bis zu 6.000 Euro für ihre Studienkosten geltend machen und zusätzlich den Grundfreibetrag ausnutzen. Auf diese Weise senken die Studienkosten auch ihre Steuerlast, was ohne die Einkünfte aus der Vermietung – mangels Einkommen – nicht möglich wäre.
Ärztinnen und Ärzte sollten auch die Nachteile bedenken
Auch wenn die Entscheidung grundsätzlich erfreulich ist und Praxisinhabern, die Immobilien mit Mieteinnahmen besitzen, interessante Gestaltungsmethoden in Steuersachen eröffnet: Ein Selbstläufer ohne jeden Nachteil ist der Zuwendungsnießbrauch nicht. So sollten Interessierte zum Beispiel bedenken, dass sie im Rahmen dieses Modells auf ihre Abschreibungsmöglichkeiten für die vermietete Immobilie verzichten. Normalerweise dürfen Eigentümer pro Jahr zwei Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten der Immobilie von der Steuer absetzen – und das für einen Zeitraum von 50 Jahren. Diese Option der „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA, entfällt im Rahmen des Zuwendungsnießbrauchs jedoch. Und zwar für alle Beteiligten.
Zudem sollten niedergelassene Ärztinnen und Ärzte mit größerem Vermögen berücksichtigen, dass die Übertragung des Nießbrauchrechts schenkungssteuerpflichtig ist. Da Kindern bei lebzeitigen Übertragungen ihrer Eltern alle zehn Jahre ein Freibetrag von 400.000 Euro zusteht, dürfte aber meist keine Schenkungssteuer anfallen, wenn innerhalb dieser zehn Jahre nicht noch weitere Zuwendungen geplant sind.