Sanierungsfalle Immobilie: Die Klimaschutzauflagen der neuen Bundesregierung

Die neue Bundesregierung hat sich dem Klimaschutz verschrieben. Das bekommen Immobilienbesitzer zu spüren. Bis 2040 sollen alle Wohnungen und Gebäude klimaneutral sein. Auf dem Weg dahin ist die Idee, dass Eigentümer von sanierungsbedürftigen Häusern mehr bezahlen sollen. Wer dagegen ein modernes Haus besitzt, soll Geld sparen. Doch neue Fenster, eine moderne Heizung oder eine Dämmung für das Dach, das kostet. So mancher Eigentümer eines in die Jahre gekommenen Gebäudes stellt sich daher die Frage, ob sich das überhaupt noch lohnt.

„Auf jeden Fall“, meint Dirk Eberhardinger von der Glogger und Partner Vermögensverwaltung in Krumbach. Nicht nur, weil die Energiepreise in den kommenden Jahren hoch bleiben werden. „Unsanierte Immobilien, die nicht energieeffizient sind, werden in den nächsten Jahren an Wert verlieren“, warnt er.

Bestätigung bekommt Eberhardinger vom Bundesverband der Verbraucherzentralen und der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF). „De facto kann sich angesichts aktueller Heizkosten und gleichzeitig attraktiver Förderung niemand mehr leisten, nicht zu sanieren“, sagt DENEFF-Vorstand Christian Noll. Die Initiative hat zusammen mit den Verbraucherzentralen untersucht, ob Sanierungen tatsächlich wirtschaftlich sind. Auch hier hießt das Fazit: Es lohnt sich. „Wer saniert, macht sich nicht nur unabhängiger von den stark schwankenden Energiepreisen, sondern sichert den Wert seiner Immobilie“, resümiert Eberhardinger.

Ab dem Jahr 2026 bei Neubauten keine Heizungen mit fossilen Brennstoffen mehr

Doch die Zeit drängt. Die Pläne der Bundesregierung sehen vor, dass ab dem Jahr 2026 bei Neubauten keine Heizungen mehr eingebaut werden sollen, die nur mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Ältere Heizungen dürfen zwar weiter betrieben werden, doch auch sie sollen nach und nach ersetzt werden. „Häuser und Wohnungen, die noch mit Öl oder Gas beheizt werden, werden an Attraktivität verlieren“, fürchtet Eberhardinger.

Eine Pflicht zur Sanierung sieht das Gebäudeenergiegesetz für einige Immobilien schon seit 2020 vor. Nun will die Bundesregierung die Auflagen noch einmal verschärfen. Das neue Gesetz soll im Sommer verabschiedet werden.

Absehbar ist, dass das sogenannte Effizienzhaus-55-(EH55) bei Neubauten zum Standard werden soll. Ab dem Jahr 2025 soll dann der Effizienzhaus-40-Standard gelten. Ingo Schweitzer von der AnCeKa Vermögensbetreuung in Memmingen rechnet damit, dass diese Standards ebenfalls Auswirkungen auf bestehende Gebäude haben werden. „Potenzielle Käufer werden den hohen Gebäudestandard als Maßstab nehmen und bei älteren Gebäuden, die dem nicht entsprechen, weniger bezahlen wollen“, glaubt Schweitzer.

Neuer Energieausweis für Immobilien

Um diesen Vergleich zu erleichtern, plant die Regierung einen neuen Energieausweis, der bei größeren Renovierungen, neuen Mietverträgen und dem Verkauf einer Immobilie ausgestellt oder vorgelegt werden muss. Von dunkelgrün (A+) bis dunkelrot (H) lässt sich ablesen, wie sehr eine Immobilie die Umwelt belastet. Anders als bisher wird nicht nur der Energieverbrauch, sondern auch die Bauweise in die Bewertung einfließen. Also, ob bei einem Haus ökologische Baustoffe wie Holz verwendet wurden oder ob die Baumaterialien wiederverwendet werden können. „Immobilien, die hier schlecht abschneiden, sind dann schlechter zu verkaufen, weil Käufer die notwendigen Sanierungsmaßnahmen in den Kaufpreis einrechnen“, meint Schweitzer.

Vermieter müssen sich an Heizkosten beteiligen

Wer nicht saniert, muss künftig dennoch mehr für seine Immobilie bezahlen. Mit der neuen CO2-Besteuerung müssen sich Vermieter von energetisch ineffizienten Wohngebäuden an den Heizkosten ihrer Mieter beteiligen. Damit soll für Eigentümer der Anreiz für eine Sanierung steigen. Je niedriger der CO2-Ausstoß des Gebäudes ist, desto weniger muss der Vermieter bezahlen. Bei sehr „dreckigen“ Gebäuden können bis zu 90 Prozent der CO2-Abgabe beim Eigentümer hängen bleiben.

Damit lohnt sich sowohl bei selbst genutzten als auch bei vermieteten Immobilien das Rechnen. „Je mehr Energie durch eine energetische Sanierung eingespart werden kann, desto schneller amortisieren sich die Maßnahmen“, weiß Vermögensexperte Eberhardinger. Ob sich die neuen Anforderungen bei allen Gebäuden technisch umsetzen lassen, ist eine andere Frage. In manchen Fällen dürften der Abriss und der Neubau die bessere Alternative sein. „In der Praxis kommt das nur für wenige Eigentümer infrage“, ist sich Eberhardinger sicher. Zumal die Kosten für den Neubau in den vergangenen Monaten regelrecht explodiert sind.

Zudem gelten einige Pflichten nicht, wenn man sein Haus schon länger als 20 Jahre bewohnt. „Das greift aber nicht mehr, wenn das Haus verkauft, vererbt oder vorab an die Kinder als Schenkung übertragen wird“, gibt Eberhardinger zu bedenken. Die neuen Eigentümer müssen die geforderten Maßnahmen dann innerhalb der nächsten zwei Jahre umsetzen.

Übersicht: Die aktuellen Förderprogramme

Das Chaos bei der KfW-Förderung zum Klimaschutz bei Gebäuden war Anfang des Jahres groß. Erst stoppte die Bundesregierung das KfW-Förderprogramm, dann kam es wieder. Doch die Mittel waren schnell aufgebraucht. Wer sanieren will, kann dennoch auf eine Vielzahl von Programmen zugreifen.

Energieberatung für Hauseigentümer

Wer eine Bestandsaufnahme über den Zustand seiner Immobilie und die Möglichkeiten der Sanierung haben möchte, kann sich diese Beratung bis maximal 1.300 Euro (1.700 Euro für Mehrfamilienhäuser) bezuschussen lassen. Auch bei der anschließenden Umsetzung können die energetische Fachplanung und die Baubegleitung gefördert werden.

Steuererleichterung für Sanierung

Wer seine Immobilie selbst nutzt, kann Maßnahmen wie den Austausch einer Heizung, den Einbau neuer Fenster, das Dämmen von Dächern und Außenwänden bis Ende 2029 steuerlich absetzen. 20 Prozent der Sanierungskosten (maximal 40.000 Euro) werden dabei verteilt über drei Jahre von der Steuerzahlung abgezogen.

Bundesförderung für Effizienzhäuser

Die Förderbank KfW gewährt für den Kauf, die Sanierung oder den Bau von Effizienzhäusern zinsgünstige Kredite und einen Tilgungszuschuss von bis zu 40 Prozent (maximal 120.000 Euro). Für einzelne Sanierungsmaßnahmen wie eine Dämmung gibt es einen Zuschuss von bis zu 20 Prozent der Kosten.

Vom Bundesamt für Ausfuhrkontrolle können Haus- und Wohnungseigentümer bis zu 45 Prozent Zuschuss erhalten, wenn sie ihre alte Ölheizung gegen eine moderne Anlage austauschen.

Überblick:

Einen Überblick über die Programme gibt die Bundesregierung auf der Internetseite www.machts-effizient.de/foerderprogramme. Teilweise haben die Bundesländer sowie einzelne Städte und Kommunen eigene Förderprogramme. Diese lassen sich mit dem Fördermittelcheck der Beratungsgesellschaft CO2online finden: www.co2online.de/foerdermittel

Autor: Alexander Heintze