Wie sich Immobilien steuerfrei vererben lassen
A&W RedaktionErben ist im Normalfall nichts, auf das sich die meisten Menschen freuen. Schließlich ist ein wichtiger und geliebter Mensch gegangen. Wenn aber ein Vermögen und vielleicht noch eine Immobilie in einer begehrten Stadt vererbt wird, ist die Freude nach der ersten Trauer groß. Bis dann die Erbschaftssteuer zuschlägt.
Viele Erben freuen sich zunächst über die geerbte Wohnung in einem beliebten Stadtteil in München, Stuttgart oder Berlin. Spätestens, wenn das Finanzamt dann an die Erbschaftsteuer erinnert, kommt der Schreck. Das Haus oder die Wohnung sind zwar viel wert, für die Steuer fehlt aber das Geld.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einer Immobilie?
Liegt der Wert der Erbschaft inklusive der Immobilie über den Freibeträgen von 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner und 400.000 Euro für Kinder, müssen Erben seit diesem Jahr sogar mit einer deutlich höheren Erbschaftssteuer rechnen, weiß Samir Zakaria, Immobilienexperte und Vermögensverwalter bei der Hansen & Heinrich AG. Die Bundesregierung hatte eine Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts umgesetzt, das 2006 ein neues Berechnungsverfahren forderte. Seitdem muss der tatsächliche Wert einer Immobilie versteuert werden. Zuvor wurde ein deutlich niedrigerer sogenannter Einheitswert angenommen. „Nachdem die Preise in den letzten Jahren so stark gestiegen sind, dürften einige Immobilienwerte über den Freibeträgen liegen, vor allem in den Großstädten“, meint Zakaria.
Um die anfallende Erbschaftsteuer zu bezahlen, haben viele Erben Angst, dass sie ihr Elternhaus oder die geerbte Wohnung verkaufen müssen. Gerade in der jetzigen Zeit mit fast flächendeckend fallenden Immobilienpreisen kein gutes Geschäft. „Da ist viel Panikmache dabei“, meint Carmen Bandt von der Kidron Vermögensverwaltung in Stuttgart. Ein Zwangsverkauf sei in vielen Fällen überhaupt nicht notwendig.
Wann ein Kredit für die Erbschaftssteuer Sinn macht
„Wenn die Wohnung oder das Haus abbezahlt ist, kann man für die Erbschaftssteuer einen Kredit aufnehmen. Als Sicherheit dient die Immobilie“, sagt Bandt. Bei vermieteten Objekten lässt sich der Kredit mit den Mieteinnahmen zurückzahlen. Sind noch Schulden auf dem Haus, müssen diese ohnehin vom Immobilienwert abgezogen werden. Dann rutscht man vielleicht wieder unter den Freibetrag.
Eine zweite Möglichkeit ist das Gespräch mit dem Finanzamt. „Wenn ein vermietetes Haus oder eine Mietwohnung verkauft werden müsste, damit der Erbe die Steuer bezahlen kann, kann das Finanzamt die Zahlung zinslos für bis zu zehn Jahre stunden“, erklärt Bandt. Das Gleiche gelte, wenn der Erbe das elterliche Haus oder die Wohnung selbst bewohnt. Bei diesem sogenannten Familienheimprivileg fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn nach dem Erbfall der Ehepartner oder eines der Kinder innerhalb von sechs Monaten in die geerbte Immobilie einzieht. Außerdem müssen sie mindestens zehn Jahre darin wohnen bleiben und das Elternhaus darf nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche haben. Doch selbst dann wird es günstiger. Versteuert wird nur, was über diese Fläche hinausgeht. „Das ist vor allem für diejenigen gedacht, die das Elternhaus übernehmen wollen“, begründet Bandt die Ausnahme.
Finanzamt kann Erbschaftssteuer verschieben
Auch wenn die Erbschaftssteuer die Erben finanziell überfordern würde, kann das Finanzamt die Steuer auf einen späteren Zeitpunkt verschieben. „Auf jeden Fall sollte man in so einem Fall mit den Behörden und einem Steuerberater oder Anwalt sprechen“, empfiehlt Bandt.
„Eine weitere Möglichkeit ist es, die Immobilie rechtzeitig an die Kinder zu verschenken“, ergänzt Zakaria. Das sollte schrittweise erfolgen, denn „nach zehn Jahren kann der Steuerfreibetrag erneut eingesetzt werden. Daher ist eine frühzeitige Übertragung sinnvoll, wenn deren Wert deutlich über den Schenkungsfreibeträgen liegt“, sagt Zakaria. Wer frühzeitig anfängt, kann so auch teure Immobilien steuerfrei übertragen. Dabei lassen sich die Eigentümer, meist die Eltern, ein Nießbrauchrecht einräumen. Sie können dann lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben.
„Die Schenkung sollte immer ein Anwalt ausarbeiten“, rät Zakaria. Dann ließen sich auch Einzelheiten wie ein Rückfallrecht, ein Verkaufsverbot oder die Vermietung der Immobilie, etwa dass bei einem Umzug in ein Seniorenheim der Schenker weiter die Mieteinnahmen bekommt, regeln. Zudem mindert der Nießbrauch den Wert der Immobilie und damit die Schenkungssteuer.
Autor: Alexander Heintze/VBank