Interview: Wie sollten Anleger jetzt mit offenen Immobilienfonds umgehen?

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Herr Thaler, offene Immobilienfonds stehen wegen einiger Schließungen und Rücknahmestopps in der Kritik. Sollten Anleger jetzt aussteigen?

Michael Thaler: Die Frage ist ja nicht, ob Anleger aussteigen sollten, sondern ob sie überhaupt noch problemlos aussteigen können. Das ist die Schwachstelle vieler offener Immobilienfonds. Wer sein Geld zurückhaben möchte, muss meist lange Kündigungsfristen beachten. Bei einigen Fonds ist die Anteilsrücknahme derzeit sogar komplett ausgesetzt.

Die Rücknahmestopps haben viele Anleger überrascht. Zeigen sie nicht, dass offene Immobilienfonds riskanter sind als lange angenommen?

Michael Thaler: Absolut. Viele Anleger merken jetzt, dass ein offener Immobilienfonds kein Sparbuch ist. Solange neue Anlegergelder zuflossen, konnten Anleger ihre Anteile zurückgeben.
Wenn jedoch viele Investoren gleichzeitig aussteigen wollen, können die Immobilien im Fonds nicht kurzfristig verkauft werden. Die Rücknahmestopps zeigen, dass Anleger neben dem Immobilienrisiko auch ein Liquiditätsrisiko tragen. Das wurde lange unterschätzt.

Was sollten Anleger also jetzt machen?

Michael Thaler: Zunächst sollten sie prüfen, ob sie in einen problematischen Fonds investiert sind oder einen der großen und breit aufgestellten Fonds mit ausreichender Liquidität haben. Die aktuellen Probleme betreffen nicht alle Fonds gleichermaßen. Wer eine Kündigung ausgesprochen hat, kann diese nicht mehr zurücknehmen, wenn sich der Markt drehen sollte. Wer das Vertrauen verloren hat und die Möglichkeit zum Ausstieg hat, sollte diese Option zumindest prüfen.

Welche Möglichkeiten haben Anleger überhaupt, wenn sie aus einem offenen Immobilienfonds herauskommen möchten?

Michael Thaler: Solange ein Fonds die Rücknahme von Anteilen zulässt, können Anleger ihre Anteile kündigen und nach Ablauf der gesetzlichen Fristen zurückgeben. Wer nicht warten möchte, kann seine Fondsanteile auch über die Börse verkaufen. Allerdings müssen Anleger dabei häufig deutliche Abschläge auf den offiziellen Anteilspreis akzeptieren. Ist die Rücknahme ausgesetzt, bleibt meist nur der Verkauf über die Börse. Das kann sinnvoll sein, wenn jemand dringend Liquidität benötigt. Anleger sollten aber sorgfältig abwägen, ob der Preisabschlag die richtige Lösung ist oder ob sich das Abwarten eher lohnt.

Wann kann Abwarten die bessere Lösung sein?

Michael Thaler: Wenn Anleger langfristig orientiert sind und von der Qualität des Fonds überzeugt bleiben. Die aktuelle Krise ist vor allem eine Folge der gestiegenen Zinsen und der niedrigeren Immobilienbewertungen. Viele Immobilien erwirtschaften weiterhin Mieteinnahmen und verlieren nicht plötzlich ihren gesamten Wert. Wer heute in Panik verkauft, realisiert mögliche Verluste sofort. Deshalb kann es sinnvoll sein, zunächst die weitere Entwicklung des Fonds und des Immobilienmarktes abzuwarten. Aber es wird eine lange Zeit brauchen, bis sich die Fonds erholen.

Sind offene Immobilienfonds überhaupt noch eine sinnvolle Anlage?

Michael Thaler: Ehrlich gesagt: Für die meisten Privatanleger eher nicht. Offene Immobilienfonds haben über viele Jahre von einem Umfeld mit niedrigen Zinsen und steigenden Immobilienpreisen profitiert. Heute ist die Situation eine andere. Wer auf den Immobilienmarkt setzen möchte, findet aus meiner Sicht transparentere Alternativen. Und wer vor allem Sicherheit sucht, ist mit anderen Anlageformen häufig besser bedient. Deshalb halte ich offene Immobilienfonds heute nur noch in Ausnahmefällen für sinnvoll.