Ältere Immobilie geerbt: Erst sanieren oder gleich verkaufen?
Klaus MorgensternViele geerbte Wohnimmobilien sind energetisch veraltet. Erben stehen damit vor einer heiklen Abwägung: erst sanieren und auf mehr Erlös hoffen oder unsaniert verkaufen und Preisabschläge hinnehmen? Entscheidend sind Kosten, Risiken und Pflichten.
Deutsche Wohnimmobilien sind mehrheitlich in die Jahre gekommen. 60 Prozent der laut Statistischem Bundesamt rund 43,8 Millionen Wohnungen sind vor 1979 gebaut worden. Die strengen Wärmeschutzanforderungen, die heute gelten, waren in dieser Zeit noch nicht in Kraft. Besonders Gebäude aus den 1950er bis 1980er Jahren weisen häufig Defizite bei Dämmung, Fenstern und Heizsystemen auf.
Aktuelle Auswertungen von Immobilienangeboten zeigen, dass ein erheblicher Anteil der Wohngebäude energetisch schwach eingestuft wird. In einer Analyse der Fachzeitschrift BundesBauBlatt, die 71 Großstädte umfasste, galten etwa 40 Prozent der Wohngebäude als sanierungsbedürftig, weil sie Energieeffizienzklasse E oder schlechter hatten. Die größten Probleme liegen beim Energieverbrauch: ungedämmte Außenwände, alte Dächer und Kellerdecken, veraltete Fenster, ineffiziente Heizungen und fehlende oder unzureichende Lüftungskonzepte treiben die Kosten für Öl oder Gas in die Höhe.
Erbstücke sind mit ihren Besitzern in die Jahre gekommen
Vor allem bei geerbten Wohnimmobilien müssen sich die neuen Besitzer mit diesen Mängeln herumschlagen. „Häuser aus der Erbmasse sind mit ihren vormaligen Eigentümern in die Jahre gekommen. Gerade ältere Immobilienbesitzer investieren weniger in ihre Gebäude, oft im falschen Glauben, dass es sich nicht mehr für sie lohne. Lebt nur noch ein Ehepartner, reicht häufig auch das Einkommen oder Vermögen nicht, um zum Beispiel das Dach und dessen Dämmung zu erneuern“, erklärt Michael Thaler von der TOP Vermögen AG in München.
Die Erben befinden sich dann in einem Dilemma: Sie übernehmen nicht nur einen Vermögenswert, sondern möglicherweise auch einen Investitionsstau. Die zentrale Frage lautet dann: Soll man Geld in die Sanierung stecken, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen – oder verkauft man das Gebäude im vorhandenen Zustand und akzeptiert einen mehr oder weniger großen Abschlag? Die Antwort auf diese Frage hängt stark vom Zustand, der Lage, der Finanzierung und auch von rechtlichen Pflichten ab.
Eines vorweg: Ganz gleich, ob der Erbe selbst modernisiert oder dies einem Käufer überlässt, dem neuen Besitzer können von Gesetzes wegen unabhängig von den eigenen Absichten einige Nachrüstpflichten ins Haus stehen. So müssen zum Beispiel Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und mit Standard- oder Konstanttemperaturtechnik arbeiten, ausgetauscht werden. Auch eine Dämmung der obersten Geschossdecke oder die Dämmung von Rohrleitungen kann erforderlich werden. Dafür bleiben dem neuen Eigentümer zwei Jahre Zeit. „Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz lockert zwar etwas die Vorgaben für den Heizungstausch, ändert aber grundlegend nichts an diesen Pflichten, fügt Thaler hinzu.
Variante 1: Erst sanieren, dann verkaufen
Der Vorteil scheint auf der Hand zu liegen. Ein modernes Haus, das den aktuellen Standards entspricht, erzielt beim Verkauf einen höheren Preis und es verkauft sich auch leichter. Eine Immobilie mit schlechten Energieeffizienzwerten schreckt nämlich nicht wenige Käufer ab. Jungen Familien zum Beispiel fehlen die Finanzmittel für eine Komplettsanierung. Banken bewerten energetisch ungünstige Häuser vorsichtiger, wodurch der mögliche Beleihungswert niedriger ausfällt. Käufer fürchten schwer kalkulierbare Zusatzkosten.
„Ist das Haus dagegen auf dem neuesten Stand bei Heizung, Dach und Fenstern, besitzt der Verkäufer gegenüber Interessenten auch eine größere Verhandlungsmacht bei der Preisfestlegung. Bei unsanierten Gebäuden verlangen die Käufer dagegen häufig üppige Preisabschläge“, berichtet Laura Victoria Schick vom Berliner Maklerunternehmen Schick Immobilien. Außerdem hat der Erbe es selbst in der Hand, welcher Standard mit der Sanierung angestrebt wird.
Erbe trägt das Bauherrenrisiko
Der Nachteil: Sanierungskosten werden nicht automatisch zurück verdient mit einem anschließenden Verkauf. Wer erst einmal 150.000 Euro in das Haus steckt, kann nicht zwingend davon ausgehen, dass der Preis auch genau um diesen Betrag steigt. Nicht jede Sanierung goutiert der Markt. Besonders kritisch sind Luxussanierungen, Grundrissänderungen, hochwertige Innenmodernisierung.
„Zudem trägt der Erbe dann das Bauherrenrisiko. Während der Sanierung können zum Beispiel Kostensteigerungen auftreten, Verzögerungen entstehen oder Streitigkeiten mit Handwerkern aufkommen. Aus dem Plan einer schnellen Sanierung und einem Verkauf nach sechs Monaten kann dann schnell auch ein mehrjähriges Projekt werden“, warnt Michael Thaler.
Besonders problematisch sind Sanierungen, wenn die Immobilie einer Erbengemeinschaft gehört. Diese muss nämlich alles gemeinsam entscheiden. Da kann allein schon die Frage, ob überhaupt saniert wird vor dem Verkauf, zum Zankapfel werden. Aber selbst wenn sich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einig sind, bleibt genügend Raum für Auseinandersetzungen. Einem Erbe ist vielleicht der Aufwand zu groß, ein anderer hätte lieber eine Wärmepumpe statt einer Gasheizung, die demnächst anteilig mit grünem Gas befeuert werden muss.
Variante 2: Verkauf in unsaniertem Zustand
Manch Erbe sagt sich: Wenn ich schnell verkaufe, bin ich das Problem los. Der Haken dabei: Der Preisabschlag kann heftig sein. Ein Käufer zieht nämlich nicht nur die an sich schon erheblichen Sanierungskosten ab, sondern noch einen Risikopuffer. Dann geht meist die Rechnung der Erben nicht auf. Begründet wird der Risikopuffer mit den Unwägbarkeiten der Sanierung eines Altbaus. So lassen sich die Kosten vorab nur mit einiger Unsicherheit kalkulieren, es können im Laufe der Arbeiten weitere Mängel am Gebäude oder Kostensteigerungen aus anderen Gründen auftreten. „Der Käufer hat die gleichen Risiken wie ein Erbe, der selbst saniert, allerdings preist er sie in den Kaufverhandlungen gleich mit ein, sagt Laura Victoria Schick.
Eine Schlüsselrolle nimmt dabei die Heizung ein. Sie ist mittlerweile zu einem starken Wertfaktor geworden. So wird ein Käufer mittlerweile immer fragen: Muss ich die Heizung sofort tauschen? Eine alte Gasheizung kann daher den Verkauf erheblich erschweren. Im schlimmsten Fall entpuppt sie sich als Kill-Faktor, der Interessent sieht sich nach anderen Angeboten um.
Sanierungsbilanz als Entscheidungshilfe
„Beide Wege haben Vor- und Nachteile. Eine Entscheidung muss daher auf einer wirtschaftlichen Beurteilung fußen“, erklärt Thaler. Dabei laute die entscheidende Frage nicht, ob die Erben durch die Sanierung einen höheren Preis erzielen können. „Erhöhe ich durch die Sanierung der Wert stärker, als ich in Geld und Risiko investiere? Das müssen die Erben für sich beantworten.“ Dafür brauchen sie drei Werte: den Verkaufspreis unsaniert, den Verkaufspreis saniert und die Gesamtkosten der Sanierung. Zu Letzteren gehören aber nicht nur die eigentlichen Baukosten, sondern auch eine mögliche Finanzierung, Aufwand für eine Energieberatung, Planungsaufwand und mögliche Überraschungen.
„Nicht alles wird sich vorab bis auf den letzten Euro bestimmen lassen, aber die Relationen werden dadurch schon sichtbar“, so Laura Victoria Schick. Außerdem gibt es noch einige Anhaltspunkte, die eine Entscheidung erleichtern. Eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt sich eher, wenn das Grundstück sehr wertvoll und die Lage stark ist, die Grundsubstanz des Hauses gut ist, nur einzelne Gewerke beauftragt werden müssen oder die Sanierungskosten einigermaßen kalkulierbar bleiben.
Unsaniert zu verkaufen ist oftmals dann sinnvoller, wenn mehrere Gewerke gleichzeitig fällig sind, eine Erbengemeinschaft schnell wieder beendet werden soll, Streit zwischen den Erben droht, eine Finanzierung nicht zustande kommt oder das Gebäude wirtschaftlich überaltert ist. Auch diese Faktoren sollten neben dem Verkaufspreis und den Sanierungskosten in eine Sanierungsbilanz eingehen. Viel hängt auch von den Erben selbst ab. Wenn sie zum Beispiel schon Erfahrung mit eigenen Sanierungs- und Modernisierungsprojekten gemacht haben, fällt ihnen die Entscheidung für die Sanierung in Eigenregie wahrscheinlich leichter. Wer damit Neuland betritt, verkauft dann doch lieber unsaniert und nimmt den Abschlag hin.
Mehr Wahlfreiheit bei der Heizung
Das Heizungsgesetz der Ampelregierung ist Geschichte. Damit auch die Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen künftig nur erlaubt sind, wenn sie mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden dürfen. Diese Voraussetzung erfüllte eigentlich nur die Wärmepumpe. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, der Nachfolger für das Heizungsgesetz, lässt den Immobilienbesitzern mehr Wahlfreiheit. So dürfen weiterhin auch Gasheizungen neu eingebaut werden, allerdings gilt für sie die sogenannte Grüngastreppe. Mit den Jahren muss ein steigender Anteil von CO2-neutralen Brennstoffen, also zum Beispiel Biomethan, eingesetzt werden. Diese Vorgabe schafft einige Unsicherheit. So ist heute noch gar nicht klar, ob die Gasversorger ausreichend Grüngas bereitstellen können und was dies den Verbraucher kostet. Ungewiss bleibt zudem, wie sich der CO2-Preis entwickelt. Die neue Wahlfreiheit könnte sich daher auch als Danaer-Geschenk entpuppen, weil die Betriebskosten später aus dem Ruder laufen. Daher sollte gründlich abgewogen werden, welche Heizungslösung unter Berücksichtigung der nötigen Investitionen, Fördermittel und laufenden Kosten die günstigere ist.
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