Gewerblicher Grundstückshandel: Steuerfalle für Immobilienverkäufer

Die Verkaufspreise bewegen sich in vielen Regionen auf einem schon sehr hohen Niveau – teilweise am Rand einer Blase. Viele Eigentümer denken daher darüber nach, ob sich ein Verkauf ihrer Objekte nun rentieren könnte – zum Beispiel auch, um sich Liquidität zu verschaffen.

Ihre Immobilien halten die meisten Ärzte in ihrem Privatvermögen, vielfach sind diese vermietet. Für einen steuerfreien Verkauf müssen sie dann die Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten. Das wissen die meisten und passen hier auf.

Allerdings ist das nicht alles, was es zu beachten gilt: Wer mehrere Immobilien innerhalb von kurzer Zeit verkauft, rutscht schnell in den gewerblichen Grundstückshandel. Folge: Die Einnahmen unterliegen der Einkommen- und Körperschaftsteuer und eben auch der Gewerbesteuer. „Veräußert eine Privatperson Immobilien oder Grundstücke, so ist daher zu prüfen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder ob die Veräußerung noch im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung erfolgt“, erklärt Dr. Deniz Hoffmann, Fachanwalt für Steuerrecht der Kanzlei Rose & Partner in Frankfurt am Main. Die wichtigsten Details:

Die Fünf-Jahres-Frist beim Grundstückshandel

Innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung dürfen nicht mehr als drei Objekte verkauft werden. Ansonsten sehen die Finanzbeamten ein Indiz dafür, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen könnte. Wohlgemerkt ist damit nur ein Indiz gegeben. Das bedeutet: „Ein gewerblicher Grundstückshandel kann leider auch schon beim Verkauf von nur einem Objekt vorliegen“, warnt Hoffmann. Als ein solches Objekt zählen sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke. „Entscheidend für das Finanzamt ist immer, dass ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und Veräußerung besteht“, nennt Hoffmann ein wichtiges Kriterium für einen gewerblichen Grundstückshandel.

Und so kann es bei Praxisinhabern schnell dazu kommen, dass die 3-Objekte-Grenze überschritten wird. Am Beispiel: Ein Arzt hält mehrere Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Er verkauft jetzt zwei davon, die er erst vor drei Jahren erworben hat. Außerdem kann er sein Ferienhaus nicht mehr nutzen und entschließt sich, dies vier Jahre nach der Anschaffung zu verkaufen. Ein Nachbar macht ihm ein gutes Angebot: Er will ihm seine Garage zu einem besonders hohen Preis abkaufen. Diese ist erst vor zwei Jahren gebaut worden. In dieser Konstellation liegt der Gewerbliche Grundstückhandel nahe. Ehepaare oder Lebenspartner dürfen übrigens je drei Objekte steuerfrei kaufen und verkaufen.

Der Neubau wird zur Falle

Entscheidend wird sein, inwieweit kurz vor dem Verkauf noch umfangreiche Baumaßnahmen am Objekt durchgeführt wurden. Die Fünf-Jahresgrenze ist nicht starr. Der Bundesfinanzhof entschied so in einem neueren Urteil vom vergangenen Jahr (Az: X R 18/18 und X R 19/18). Durch eine Modernisierung oder jegliche Veränderungen am Objekt darf kein neues Gebäude entstehen – schöner und größer. Zum Beispiel wertet der Bundesfinanzhof es als gewerblichen Grundstückshandel, wenn ein Haus abgerissen und in der Absicht es zu verkaufen, eine neue Immobilie dorthin gebaut wird (Az: IV R 23/88). Tipp: Im Zweifel können sich Betroffene vor ihren Baumaßnahmen vom Finanzamt verbindlich bestätigen lassen, dass bei den geplanten Maßnahmen am Ende kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.