Kauf der Praxisimmobilie: Die versteckten Nebenkosten

Nicht nur Privatpersonen legen ihr Geld in der Eurokrise gerne in Betongold an. Auch für Ärzte kann es sich lohnen, gemietete Praxisräume gegen eine Arztpraxis im eigenen Haus zu tauschen. Zumal die niedrigen Zinsen die Finanzierung einer Immobilie ausgesprochen günstig machen. Doch es gibt auch Risiken, die der Arzt vorher bedenken sollte.

• Im Vergleich zu reinen Wohnimmobilien steigt der Wert von Gewerbeimmobilien und damit auch der Praxis meist deutlich langsamer. Wer die Praxis also als Spekulationsobjekt kaufen will, könnte später bitter enttäuscht werden.
• Der Boom hat die Preise schon auf ein hohes Niveau gehoben. In Ballungsräumen verteuern sich Eigenheime und Eigentumswohnungen. Hier erreicht das Preisniveau fast monatlich neue Höchststände. Das hat auch Auswirkungen auf die Praxisräume. Wer jetzt kauft, kauft also trotz niedriger Zinsen teuer ein.
• Die Vermittlung hochwertiger Immobilien läuft in der Regel über Makler. Das verteuert den Erwerb zum Teil ganz erheblich. Zudem fallen weitere Nebenkosten an. Diese sollte der Arzt beim Kauf einer Praxis immer einkalkulieren.

Die Nebenkosten beim Kauf einer Praxis

Den Praxiskauf müssen Sie immer über einen Notar abwickeln. Nur so wird er rechtsverbindlich. Und das ist leider nicht billig. Die Notarkosten betragen bundesweit rund 1,5 bis 1,6 Prozent der beurkundeten Kaufsumme. Bei einer Gewerbeimmobilie in einer begehrten Lage kann das schnell ein teures “Vergnügen” werden. Die Preise sind übrigens nicht verhandelbar. Notare rechnen immer nach der Gebührenordnung ab und haben keine Möglichkeit, davon abzuweichen. In den Kosten enthalten sind u.a.: die Beurkundung des Grundstückkaufvertrages, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eintragung der Grundschuld und des neuen Eigentümers, die Löschung der Auflassungsvormerkung, eine Betreuungsgebühr und weitere Vollzugstätigkeiten.

Auch der Fiskus verlangt beim Kauf eines Hauses bzw. der Praxis regelmäßig sein Recht. Die Grunderwerbsteuer für so ein Objekt liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Da das Finanzamt die sogenannte Un­bedenklichkeitsbescheinigung erst ausstellt, wenn die Steuerforderung ausgeglichen wurde, sollte die Bezahlung bald erfolgen. Ansonsten wird nämlich die Wirksamkeit des Kaufvertrages gefährdet.

Nicht zu vergessen sind auch die Gerichtskosten, die in Zusammenhang mit dem Kauf einer Arztpraxis entstehen. Diese werden für die Auflassungsvormerkung fällig. Das ist die Absicherung des Käufers, dass die Praxis ohne Zwischenverkauf auf ihn übergeht. Auch die anschließende Löschung dieser Auflassung und die gleichzeitige Eintragung des neuen Eigentümers zählen zu den Gerichtskosten.

Städte und Gemeinden haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das gilt auch für eine Arztpraxis. Wollen sie das nicht ausüben, schicken sie eine so genannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung. Die Kosten für deren Ausfertigung trägt auch meist der Käufer.

Der wohl wichtigste Kostenfaktor sind oft die Extra-Wünsche des Käufers. Denn ein zusätzliches Patienten-WC, die Kaffeeküche für die Helferinnen oder das Einziehen von Trennwänden kosten viel Geld. Oft treibt zudem eine ungenaue Bau- und Leistungsbeschreibung des Bauträgers die Kosten in die Höhe. Auch Versicherungskosten sind zu berücksichtigen. Deshalb also frühzeitig Reserven für solche Fälle bilden.

*) inklusive Mehrwertsteuer (meist werden die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)

www.arzt-wirtschaft.de FINANZEN-Tipp

• Lassen Sie ein Wertgutachten Ihrer Wunschimmobilie erstellen (Kosten: 250 bis 4.500 Euro).
• Vorsicht ist nicht nur beim Kauf einer Arztpraxis geboten: Bei gebrauchten Eigentumswohnungen sollten Sie unbedingt die Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre einfordern.
• Maklerfreie Immobilien findet man auch im Internet: etwa bei immowelt.de, imakler.de oder immobilienscout.de.
• Provisionsfragen frühzeitig, also immer vor dem Kauf der Praxis, klären.
• Bei provisionsfreien Angeboten sind die Courtagen oft schon eingepreist.