So wird Ihre Praxisimmobilie schnell schuldenfrei

In den eigenen Räumlichkeiten arbeiten, statt eine Praxis zu mieten – diesen Wunsch hegen viele niedergelassene Ärzte. Angesichts der historisch niedrigen Zinsen scheinen sich derzeit viele Investitionen leichter realisieren zu lassen. Selbst der Kauf teurer Objekte in exklusiver Lage ist für manchen Arzt plötzlich eine Überlegung wert.

Doch so attraktiv die (Bau)finanzierung angesichts der historisch niedrigen Zinsen auch ist: Ohne eine klare Strategie kann der Praxiskauf oder eine andere teure Investition auf Pump sich schnell zum Problem entwickeln, warnen Experten.

Wenn Kaufen billiger ist als Mieten

Keine Frage: Es klingt zunächst sehr verlockend, mit einer Rate von nicht einmal 600 € monatlich einen Immobilienkredit von 200.000 € zu bedienen – und damit vielfach deutlich unter dem üblichen Mietzins zu bleiben. Wer heute zum Beispiel einen Kredit zu 2,5 Prozent abschließt und jährlich ein Prozent der Darlehenssumme tilgt, kommt rein rechnerisch ohne Weiteres auf solche Raten. Es gibt nur ein Problem.

Ärzten, die in Zeiten absoluter Niedrigzinsen ihre Kredite allzu gemütlich vor sich hin tilgen, bleiben die Schulden allerdings umso länger erhalten – im schlimmsten Fall bis zur Aufgabe der Praxis. Für eine belastete Praxis oder Immobilie findet sich aber nicht ohne Weiteres ein Nachfolger. Und wenn, dann nur gegen einen deutlichen Preisabschlag.

Wer die aktuellen Niedrigzinsen sinnvoll für sich nutzen will, sollte daher einige eherne Regeln bei der Tilgung beachten. ARZT & WIRTSCHAFT hat die wichtigsten Tipps für Sie zusammengestellt.

Den optimalen Tilgungsplan gestalten

Damit das Abbezahlen eines Darlehens in Zeiten niedriger Zinsen nicht zu einer „unendlichen Geschichte“ wird, sollten Ärzte mehr als die vorgeschriebene Mindesttilgung von einem Prozent pro Jahr leisten. Experten empfehlen, mindestens zwei Prozent – nach Möglichkeit sogar noch mehr – zu tilgen.

Hintergrund: Die niedrigen Zinsen sorgen zwar einerseits für eine geringe Belastung des Tilgenden. Sie führen aber auch dazu, dass die Schulden nur sehr langsam sinken. Grund dafür ist die besondere Konstruktion des Annuitätendarlehens, bei dem die monatlichen Raten sowohl eine Tilgungs- als auch eine Zinskomponente enthalten. Im obigen Beispiel, also bei einer Kreditsumme von 200.000 €, einem Darlehenszins von 2, 5 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, liegt die gesamte Belastung bei gerade einmal 7.000 € jährlich – also 583 € pro Monat. Der Tilgungsanteil ist bei dieser niedrigen Monatsrate aber ebenso gering wie der Zins, sodass das Abbezahlen bis zur Schuldenfreiheit länger als ein halbes Jahrhundert in Anspruch nehmen würde.

Flexible Lösungen vereinbaren

Ärzte sollten daher, gerade in Zeiten niedriger Zinsen, deutlich mehr und deutlich schneller tilgen. Überdies empfiehlt es sich, im Darlehensvertrag möglichst umfangreiche Sondertilgungsoptionen niederzulegen. Viele Banken räumen Kunden diese Möglichkeit im Moment sogar ohne – oder nur mit sehr niedrigem – Zinsaufschlag ein.

Denkbar ist es zudem, den Vertrag so zu gestalten, dass sich die Tilgungshöhe im Laufe der Jahre an die Praxisentwicklung anpassen lässt und so flexible Raten ermöglicht.

Außerdem sollten angehende Praxiskäufer darauf achten, dass sie die aktuellen Konditionen möglichst lange festschreiben. Laufzeiten von 15, ja sogar 20 Jahren sind denkbar – und sollten auch ausgeschöpft werden. Denn jede Niedrigzinsphase endet irgendwann. Und schon eine Steigerung des Zinssatzes um ein Prozent kann bei noch offenen Darlehensforderungen zu einer schmerzhaften Steigerung der monatlichen Belastung werden. Oft müssen Ärzte dann mehrere hundert Euro mehr pro Monat auf den Tisch legen.

Tipp: Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie sich das Justieren der unterschiedlichen Stellschrauben auf Ihren Kredit auswirkt, sollten Sie sich von einem unabhängigen Berater mehrere Darlehensangebote mit unterschiedlichen Tilgungshöhen durchrechnen lassen. Behalten Sie dabei stets die Gesamtlaufzeit des Darlehens im Blick und stellen Sie sicher, dass die Immobilie spätestens dann schuldenfrei ist, wenn Sie die Praxis auf oder weitergeben wollen.