Sicherer Kauf von Auslandsimmobilien: So klappt's

Etwa eine Million Deutsche besitzen Auslandsimmobilien in Europa. Die spanischen Inseln und Andalusien, aber auch Frankreich und Italien sind seit Jahren die begehrtesten Orte für eine Ferienwohnung in der “ewigen” Sonne. Zur Feriensaison steigt der Wunsch vieler Bundesbürger nach einer Zweitwohnung im sonnigen Süden nun wieder sprunghaft an.

Anforderungen beim Kauf einer Auslandsimmobilie

Nicht alle Urlauber aber sind hinreichend informiert über die Anforderungen und Probleme, die der Kauf einer Auslandsimmobilie mit sich bringen kann. “Es werden Jahr für Jahr die gleichen typischen Fehler gemacht, oft mit immensen finanziellen Folgen für die Betroffenen, die bei ausreichender Information und Sorgfalt vermeidbar gewesen wären”, warnt etwa die Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz in Waldshut-Tiengen. “Viele glauben, in Frankreich, Italien oder Spanien gelten die gleichen Bedingungen beim Kauf einer Immobilie wie in Deutschland. Irrtum!”

Die gesetzlichen Vorschriften

Die gesetzlichen Vorschriften bleiben auch innerhalb der Europäischen Union (EU) unterschiedlich. Das betrifft insbesondere auch die Grunderwerbsteuer, die in Spanien je nach Region sechs oder sieben Prozent betragen kann. Zudem sei im Gegensatz zu Deutschland in den drei genannten Ländern auch ein Vorvertrag ohne notarielle Beurkundung oder eine kurze Vereinbarung auf einem normalen Blatt Papier als Kaufvertrag gültig. Die Schutzgemeinschaft empfiehlt, jeden Vertrag vor Unterzeichnung immer anwaltlich oder notariell prüfen zu lassen.

Häuser überteuert

Die Urlaubsstimmung trübt oft den klaren, kritischen Blick. Viele Landhäuser, die angeboten werden, sind aber nicht wert, was verlangt wird. Ein Gutachten über die Bausubstanz ist daher unerlässlich, wenn man sich vor versteckten Mängeln schützen will. Und der Wunsch eines An- oder Ausbaus stößt nicht selten auf unüberwindliche Hindernisse. “Neubauten werden oft nicht nur mit großer Verzögerung, sondern teilweise auch schlampig gebaut”, klagt Rechtsanwalt Steuber. “Bei Schlechtleistung des Bauträgers sind aber Prozesse sehr langwierig und kostspielig, oder die beklagte Firma gibt es gar nicht mehr, wenn es zum Prozess kommen soll.” Daher sollte man als Absicherung immer eine Bankbürgschaft oder eine Versicherungspolice verlangen, bevor der Auftrag erteilt wird.

Unterverbriefung ist verboten

Ein Tabu beim Kauf ist die so genannte Unterverbriefung, mit der Käufer und Verkäufer durch einen niedrigeren eingetragenen Kaufpreis Grunderwerbs- und Gewinnsteuer sparen. Das Risiko, ertappt zu werden, ist durch die steuerrechtliche Vereinheitlichung in der EU gestiegen. Und dann riskiert man nicht nur Steuernachzahlung und Bußgeld, sondern auch ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung und verliert zumindest teilweise seine Verbraucherrechte.

Zunehmend gewinnen auch die Türkei, Griechenland, Ungarn, Kroatien und auch Bulgarien wegen der günstigeren Immobilienpreise und niedrigeren Lebenshaltungskosten an Interesse. Bei der Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz empfiehlt man deshalb, sich nicht nur von kompetenter Seite über die Vertragsfragen zu unterrichten. Man sollte auch gut überlegen, ob man mit der jeweiligen Landesmentalität, der im Vergleich zu Deutschland geringer entwickelten Infrastruktur und auch der schlechteren medizinischen Versorgung leben kann und will. “Denn der Kauf einer Ferienimmobilie ist in der Regel eine Entscheidung über mehrere Jahre”.

Checkliste für den Kauf von Immobilien im Ausland

1. Bewahren Sie bei Auslandsimmobilien immer einen kühlen Kopf und lassen Sie sich nicht in Urlaubslaune zu einem Spontankauf verleiten. Auch ein scheinbar einmaliges Angebot muss kritisch begutachtet werden. Stellen Sie Vergleiche mit anderen Objekten an.
2. Prüfen Sie, ob die Region wirklich Ihren Bedürfnissen entspricht. Wie sieht die Infrastruktur aus? Liegt Ihnen die Mentalität der Menschen? Lässt sich hier wirklich all das realisieren, was Sie sich für die Zukunft wünschen? Wichtig für einen potenziellen Altersruhesitz: Wie sieht es mit der medizinischen Versorgung aus?
3. Informieren Sie sich genau über das Objekt Ihres Interesses. Bei Gebrauchtobjekten sollten Sie prüfen: Hat der Vorbesitzer alle Steuern bezahlt? Gibt es spezielle Bauvorschriften oder Nutzungsbeschränkungen? Sind Aus- und Umbauten überhaupt erlaubt? Wie sieht die Bausubstanz aus? Ziehen Sie zur Sicherheit auch einen Sachverständigen zurate.
4. Vergessen Sie in Ihrer Kalkulation nicht die Nebenkosten. Für Gutachten, Notarkosten, Erwerbssteuern und Grundbucheintragungen sollten Sie bis zu 20 Prozent des Kaufpreises rechnen.
5. Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist. Dazu sind ein Grundbuchauszug, meistens aber auch zusätzliche Nachforschungen durch Anwälte nötig.
6. Schalten Sie für den Kaufvertrag unbedingt einen Notar ein.
7. Ziehen Sie einen Dolmetscher hinzu und lassen Sie diesen die Vertragsbedingungen Wort für Wort übersetzen.
8. Sind Anzahlungen üblich, sollte zuerst ein notarieller Vorvertrag abgeschlossen werden. Der Verkäufer muss entsprechende Sicherheiten leisten.
9. Bestehen Sie vor Zahlung der endgültigen Kaufsumme auf einer Eintragung ins Grundbuch oder einem dem Grundbuch entsprechenden Register. Nur so verhindern Sie, dass das Objekt anderweitig verkauft oder belastet werden kann.
10. Kalkulieren Sie die Unterhaltskosten genau. Ein Objekt, das wegen Pool und Garten ständig gepflegt werden muss, zieht höhere Folgekosten nach sich. Die Immobilie muss auch in Abwesenheit des Eigners betreut werden. Auch für regionale Steuern, kommunale Gebühren und Wasser muss man mitunter Kosten einplanen.