Immobilienkauf: Wer zahlt denn nun den Makler?
Ina ReinschKaufen Ärztinnen und Ärzte eine Praxisimmobilie oder privat ein Haus oder eine Wohnung, ist meist ein Makler involviert. Doch wer zahlt ihn? Wie hoch ist die Courtage? Und wann wird sie fällig? Bewahren Sie bei dem ewigen Streitthema den Überblick!
Betongold steht nach wie vor hoch im Kurs. Wirft die Arztpraxis genügend Gewinn ab, überlegen Ärztinnen und Ärzte, ob sie in eine Immobilie investieren – sei es für den Praxissitz oder privat. Das wirft natürlich die Frage auf: Wer muss denn nun den Makler zahlen? Gilt denn nicht: Wer bestellt, zahlt auch? Hier bestehen erhebliche Unterschiede, je nachdem, ob es sich um eine Gewerbeimmobilie handelt oder eine Eigentumswohnung/ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus/Grundstück.
Maklerprovision beim Kauf einer Arztpraxis (Gewerbeimmobilie)
Die Höhe der Maklerprovision ist bei gewerblichen Immobilien grundsätzlich frei verhandelbar, ebenso die Frage, wie sich diese zwischen Verkäufer und Käufer aufteilt. Gibt es mehr Nachfrage als Angebot, wird eher der Käufer die Courtage zahlen. Übersteigt das Angebot die Nachfrage, wird eher der Verkäufer die Provision übernehmen.
Bestellerprinzip beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses
Eigentlich gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch entlohnen. Allerdings hatten in der Vergangenheit viele Verkäufer die Maklerprovision komplett auf die Käufer abgewälzt. Seit Ende 2020 regelt ein Gesetz, wer beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien wie viel zahlen muss. Beauftragt der Verkäufer den Makler, trägt er mindestens die Hälfte der Provision (§ 656d BGB). Das gilt ebenso beim Kauf eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, eines Zweifamilienhauses, Reihenhauses oder einer Doppelhaushälfte.
Die Regelung findet dagegen keine Anwendung bei Grundstücken, land- und forstwirtschaftlichen Flächen oder Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten. Zudem muss der Käufer Verbraucher sein. Das bedeutet, dass gewerbliche Immobilien, Immobilien mit Mischnutzung sowie Einfamilienhäuser und Wohnungen, die ein gewerblicher Käufer erwirbt, nicht unter die Regelung fallen. Grundsätzlich ist die Höhe der Gesamt-Maklerprovision verhandelbar. Der marktübliche Wert variiert von Bundesland zu Bundesland. Er beträgt beispielsweise in Bayern, Baden-Württemberg und Sachsen 7,14 Prozent, in Hamburg 6,25 Prozent und in Mecklenburg-Vorpommern 5,95 Prozent.
Kauf eines Mehrfamilienhauses oder Grundstücks: Maklergebühr frei verhandelbar
Anders als bei Wohnungs- und Hauskäufen sind die Maklergebühren bei Grundstückskäufen frei verhandelbar. Es gibt auch keine festen Provisionssätze oder Regelungen dafür, wie sich die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufteilt. In der Regel verlangen Makler bei der Vermittlung eines Grundstücks zwischen drei und sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Käufer und Verkäufer können individuell vereinbaren, wie hoch ihr jeweiliger Anteil daran ist. Denkbar ist auch, dass ein Verkäufer eine Vereinbarung über eine Festprovision mit dem Makler trifft. Auch eine sogenannte Mehrerlösklausel ist möglich. Nach dieser erhält der Makler eine Zusatzprovision, wenn er den anvisierten Verkaufspreis übertrifft, diese zahlt der Verkäufer.
BGH zur Maklerprovision
Wird für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ein Makler eingeschaltet, muss der Verkäufer seit Ende 2020 mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Zahlt der Verkäufer keine Provision, dann muss auch der Käufer keine Provision bezahlen. Allerdings gibt es um diese relativ neue Regelung immer wieder Streit. Zwei aktuelle Urteile bringen Klarheit.
Was genau ist unter „Einfamilienhaus“ zu verstehen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass es sich bei einer Stadtvilla mit einem Anbau, der in der Vergangenheit gewerblich genutzt wurde, dennoch um ein Einfamilienhaus handelt. Maßgeblich sei, ob der Käufer das Haus zum Wohnen nutzen möchte, und nicht, ob eine gewerbliche Nutzung grundsätzlich möglich ist (06.03.2025, Az. I ZR 32/24).
Was passiert bei einem Verstoß gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Provision? Der BGH hat entschieden, dass ein Verstoß gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns vorliegt, wenn ein Makler allein für den Verkäufer einer Immobilie tätig geworden ist und der Käufer zur Zahlung des vollen Honorars an den Makler verpflichtet wird. Dieser Verstoß führt zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung. Der Käufer kann vom Makler den gesamten Maklerlohn zurückfordern (06.03.2025, Az. I ZR 138/24).