Umkehrhypothek: Finanzielle Freiheit im Alter oder riskantes Modell?
Heiko FeketeManchmal benötigt man im Alter mehr Liquidität. Abhilfe versprechen sogenannte Umkehrhypotheken. Damit können Eigentümer einer schuldenfreien Immobilie sie zu Geld machen, ohne ausziehen zu müssen. Es hängt allerdings von einigen Faktoren ab, ob Interessenten von diesem Modell wirklich profitieren.
In eine Immobilie stecken Eigentümerinnen und Eigentümer viel Geld hinein. Dieses ist dann allerdings in Betongold gebunden. Wer im Alter mehr frei verfügbare Liquidität benötigt und eine schuldenfreie Immobilie zur Verfügung hat, kann auf die sogenannte Umkehrhypothek zurückgreifen.
Hintergrund: So funktioniert eine Umkehrhypothek
Die Nutzer einer Umkehrhypothek erhalten eine monatliche steuerfreie Auszahlung über einen festgelegten Zeitraum oder sie vereinbaren mit dem Darlehensgeber (meistens Banken oder Versicherungen) eine Einmalzahlung. Die Immobilie wird als Sicherheit genutzt, ohne dass jeden Monat Zins- und Tilgungszahlungen erforderlich sind.
Die Rückzahlung des Darlehens inklusive Zinsen wird erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig. Um eine Sicherheit auf den mit der Zeit wachsenden Kredit zu haben, lassen sich Darlehensgeber häufig eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen. Seniorinnen und Senioren bleiben aber Eigentümer ihrer Immobilie und können dort mietfrei wohnen.
Worauf ist bei einer Umkehrhypothek zu achten?
Dieses Modell birgt allerdings das Risiko, dass die Darlehenshöhe zum Zeitpunkt eines späteren Verkaufs den dann erzielbaren Verkaufspreis für die Immobilie überschreitet und das Darlehen nicht allein aus dem Verkaufserlös zurückgeführt werden kann. Eine Umkehrhypothek ist zudem oft mit zusätzlichen Kosten verbunden: Gebühren für Gutachter, Notar und die Eintragung der Grundschuld müssen Eigentümer selbst tragen, was das Produkt verteuert.
Umgekehrt ist für die Anbieter von Umkehrhypotheken das Darlehen mit Risiken verbunden. Eines davon ist die potenzielle Langlebigkeit des Vertragspartners. Wurde zum Beispiel eine lebenslange Rente mit dem Vertragsnehmer vereinbart und ist dieser mit einem langen Leben gesegnet, kann das für den Kreditgeber einen finanziellen Verlust bedeuten. Interessenten finden daher bislang nur wenige Banken oder Versicherungen mit diesem Produkt im Portfolio.
Schwierigkeiten kann eine Umkehrhypothek auch verursachen, wenn Erben ins Spiel kommen. Stirbt der Kreditnehmer während der Laufzeit, fällt die Immobilie entweder an die Bank oder die Erben können das Haus durch die Begleichung des Darlehens auslösen. Erzielt die Bank durch den Eigenheimverkauf nicht genug, um die Kreditschuld auszugleichen, muss der restliche Betrag aus dem Vermögen der Erben getilgt werden.
Für wen dieses Modell in Frage kommt
Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek müssen im Einzelfall gründlich abgewogen werden. Sie eignet sich vor allem für Eigentümer einer schuldenfreien Immobilie, die kurz vor der Rente stehen oder bereits Rentner sind und mehr verfügbare Liquidität benötigen. Ein Plus ist zudem, dass sie Eigentümer bleiben und dort mietfrei wohnen können.
Aufpassen sollten Interessenten aber, wenn Erben vorhanden sind, sowie bei den Konditionen, die wegen des Risikos für Darlehensgeber ungünstig ausfallen können. So macht das Darlehen meist weniger als die Hälfte des Immobilienwertes aus. Außerdem kann die Immobilie nicht mehr als andere Sicherheit verwendet werden, da sie als Sicherheit für die Umkehrhypothek dient. Zu bedenken ist auch, dass die Eigentümer weiterhin für Reparaturen und Umbauten aufkommen müssen.