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Interview: „Keine platzende Preisblase, aber nachlassende Nachfrage am Immobilienmarkt“

von A&W Online

Immobilienblase: Eine Nadel sticht in die Blase, die um ein Haus liegt
Foto: Aamon - stock.adobe.com

Platzt jetzt die Preisblase? Steigende Bauzinsen und explodierende Kosten machen Investitionen in Immobilien unrentabler. Gleichzeitig haben potenzielle Mieter durch die Inflation wenig Spielraum, um mehr zu zahlen, sagt Andreas Glogger, Geschäftsführer und Inhaber bei der GLOGGER & PARTNER Vermögensverwaltung GmbH.

Erleben wir gerade das Platzen der Immobilienpreisblase?

Glogger: Momentan stagnieren die Preise, das dürfte wohl auch eine Zeit so bleiben. Aber einen plötzlichen Verfall des Bewertungsniveaus sehen wir eher nicht. Objekte in guten Lagen werden nicht plötzlich zu Schnäppchen werden. Ein Platzen einer Preisblase wie in den USA ist definitiv nicht in Sicht, hier waren die Voraussetzungen auch andere. Allerdings ist der Spielraum für Wertsteigerungen hierzulande insgesamt begrenzt, da die Nachfrage der Käuferseite aufgrund von Inflation und steigendem Zinsniveau geringer wird.

Sind Immobilien denn grundsätzlich ein gutes Investment in Inflationszeiten?

Portrait Andreas Glogger

Foto: Glogger

Glogger: Da muss man differenzieren zwischen dem selbstgenutzten Eigenheim und einem reinen Anlageobjekt, das vermietet werden soll. Sind die eigenen vier Wände abbezahlt oder zumindest mit langfristiger Perspektive und ausreichenden Reserven solide finanziert, ist das unter dem Strich eher positiv.

Auf der Investmentseite stehen wir gerade vor der Frage, was kann ein Mieter angesichts des ja praktisch überall steigenden Preisniveaus noch fürs Wohnen zahlen. Das Mietsteigerungspotenzial, um als Immobilienbesitzer die Inflation durch Mehreinnahmen ausgleichen zu können, könnte sehr begrenzt sein. Gleichzeitig haben sich die Preise am Immobilienmarkt in den letzten Jahren auf ein so hohes Niveau geschraubt, dass weitere Steigerungen vor dem aktuellen Hintergrund in den meisten Regionen erst mal eher unwahrscheinlich sind.

Wird diese Situation denn ewig dauern?

Glogger: Insgesamt gehen wir davon aus, dass zumindest die Inflation einen temporären Charakter hat. In zwei Jahren könnte diese wieder rückläufig sein. Außerdem dürfte sich die derzeitige Überlastung der Handwerker in der Baubranche bis dahin abkühlen. Es wäre auch gut, wenn sich die Fantasieangebote, die hier zum Teil gemacht werden, wieder normalisieren würden. Ein Beispiel: Wenn eine Steckdose plötzlich das vier- bis fünffache des üblichen Preises kosten soll, zeigt das, zu welchen Ausuferungen der Immobilienboom der letzten Jahre geführt hat.

Gibt es überhaupt noch attraktive Anlageimmobilien?

Glogger: Im Moment ist in der Regel eher Abwarten, Tee trinken und auf ein Schnäppchen aus dem Bestand hoffen, angesagt. Da Neubauprojekte derzeit Planungsrisiken auf der Kostenseite von 30 bis 40 Prozent haben, ist hier eine solide Kalkulation nahezu unmöglich. Da es unter den momentanen Gegebenheiten eher schwierig sein wird, das an potenzielle Mieter weiterzugeben, geht die Gleichung zur Ertragsperspektive einfach nicht mehr auf.

Was bedeutet das für neue Investments in Wohnraum?

Glogger: Viele Neubauprojekte liegen gerade auf Eis oder werden eingestellt. Die Knappheit bei Handwerkern hat neben der Inflation bei Baumaterialien dazu geführt, dass die Kosten selbst bei schon lange durchkalkulierten Vorhaben aus dem Ruder laufen. Wenn dann noch die Finanzierung nicht bereits fixiert worden ist, kommen dazu noch die zuletzt deutlich gestiegenen Baugeldzinsen.

Nicht nur die Preise im Bausegment steigen, sondern auch die Anforderungen an die Energieeffizienz. Was hat das für Folgen?

Glogger: Es gibt viele tolle Ideen, wie energiesparend und CO₂-neutral unsere Zukunft werden soll, nur kostet das halt auch alles Geld. Als Investor drängt sich einem angesichts immer neuer Auflagen dann schon die Frage auf, ob es noch die Mieter dazu gibt, die sich so etwas leisten können, damit am Ende auch eine vernünftige Ertragsperspektive steht.

Kaum einer unserer Kunden, die es zusammen auf ein Immobilienportfolio von rund 40.000 Quadratmeter bringen, hat momentan Interesse, hier Geld zu investieren. Ob so das politische Ziel von mehr bezahlbarem Wohnraum erreicht werden kann, ist zumindest aus unserer Perspektive fraglich.

Wie sichere ich meine Immobilienfinanzierung gegen Inflation ab?

Die Steigerungen bei Preisen trifft auch Immobilienbesitzer und solche, die es werden möchten. Gerade wenn Sie einen Kredit benötigen, um Ihre neuen vier Wände zu bauen, oder ein bestehendes Objekt zu sanieren, sollten diese drei Punkte derzeit unbedingt einkalkuliert werden:

1. Luft einkalkulieren

Rechnen Sie auf keinen Fall zu knapp. Bauprojekte scheitern gerade reihenweise an plötzlich explodierenden Kosten. In Ihrer Baufinanzierung sollte von Anfang an dafür genug Reserve vorhanden sein. Nachfinanzierungen zu bekommen kann momentan schwierig sein, da das steigende Preisniveau die Berechnung der Kreditwürdigkeit verschlechtern kann.

2. Budget ehrlich festlegen

Eine solide Immobilienfinanzierung beruht nicht zuletzt auf einer nüchternen Selbstanalyse der eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit. Allerdings kann die Inflation die tragbare Zins- bzw. Ratenlast deutlich verringern, wenn an anderer Stelle immer mehr ausgegeben werden muss. Anders ausgedrückt: Sie müssen die Kreditbelastung auch noch nach der nächsten Strom-, Gas- oder Ölrechnung tragen können und trotzdem noch Geld für den immer teurer werdenden Supermarkteinkauf haben.

3. Zinsvorteil sichern

Im Prinzip ist eine Inflationsrate, die über der Zinslast liegt, für Schuldner ein Vorteil, wenn die Konditionen lange fixiert sind und die Einkommen irgendwann angepasst werden. Deswegen ist es momentan eher vorteilhaft, lange Zinsbindungen zu haben oder sich eventuell schon heute Konditionen per Forward-Darlehen für Anschlussfinanzierungen zu sichern. Allerdings muss hier ganz genau gerechnet werden, ob sich die Kosten dafür lohnen. Die meisten Experten rechnen eher nicht mit einer dauerhaft hohen Inflation.

Autor: Florian Junker

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