Spekulationsfrist

Immobilienverkauf: Steuerfallen bei der Spekulationssteuer

Selbstnutzer können ihr Immobilienobjekt steuerfrei verkaufen. Doch der Bundesfinanzhof entscheidet immer wieder über zweifelhafte Fälle, wenn Haus oder Wohnung zeitweise vermietet sind. Dazu einige neue Urteile, die Aufschluss geben.

Der Knackpunkt beim Immobilienverkauf ist regelmäßig die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Diese beginnt mit dem Tag der Unterschrift beim Notar, sie endet genauso mit der Unterschrift beim Verkauf. Wann der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird oder wann der Besitz übergeht, interessiert den Fiskus nicht.

Eigenheimer sollten die Regeln kennen, wenn sie ihr Haus oder die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist zeitweise vermieten. Denn das Finanzamt kassiert in dieser Zeit bei einem Verkauf mit Gewinn schnell Spekulationssteuer. Angesichts der teilweise dynamischen Preisentwicklung der Immobilienmärkte kann das teuer werden.

1. Das zweite Jahr

Man muss wissen: Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn das Objekt im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt war. Wie das auszulegen ist, entscheiden immer wieder die Gerichte. Zuletzt hatte der Bundesfinanzhof folgenden Fall auf dem Tisch: Der Kläger hatte 2006 eine Eigentumswohnung gekauft, die er bis April 2014 durchgehend selbst nutzte und im Dezember des Jahres mit einem Plus veräußerte. Von Mai bis Dezember war das Objekt vermietet. Für das Finanzamt war der Verkaufsgewinn damit steuerpflichtig. Der Bundesfinanzhof (BFH) sieht das anders. Eine kurzzeitige Vermietung im Jahr des Verkaufs begründete hier keine Steuerpflicht einer sonst selbstgenutzten Wohnung (Az: IX R 10/19). Die Zwischenvermietung war hier steuerlich unschädlich, da der Kläger das Objekt in den Jahren 2012 bis einschließlich April 2014 selbst bewohnte.

2. Die nutzbare Wohnung

In einem weiteren Fall vor dem Bundesfinanzhof kaufte die Eigentümerin im März und verkaufte das gute Stück bereits wieder im September des übernächsten Jahres. Für die Richter (Az. IX B 159/07) handelte es sich um ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft. Und zwar, weil die Käuferin während der Umbauphase nur sporadisch dort übernachtete. Die Rechnungen der Versorgungsunternehmen ließen den Schluss zu, dass die Steuerzahlerin nicht wirklich dort wohnte. Es muss eine ausreichend ausgestattete Wohnung vorliegen. Der Eigentümer muss sie jederzeit selbstständig nutzen können.

3. Die Trennung

Deshalb kann sogar die Trennung von der Familie problematisch sein, wie die Landesbausparkassen berichten. Die Finanzrichter in Hessen (Az. 1 K 1654/14) zeigten sich streng. Der Eigentümer des Hauses zog aus, weil er die Beziehung mit seiner Lebensgefährtin beendete. Sie und die gemeinsamen Kinder blieben noch einige Zeit in der Immobilie wohnen. Das Finanzamt sah darin eine fremde Nutzung, weil die Lebensgefährtin kein Familienmitglied sei. Für die Richter führte auch die Tochter dort keinen eigenen Haushalt, sondern lebte einfach bei ihrer Mutter. Der Verkauf der Wohnung war am Ende steuerpflichtig.

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