Praxisumbau: Darauf müssen Ärzte als Mieter achten

Die einen übernehmen ihre Praxis bereits mit einem gewissen Renovierungsstau, andere wollen ihrem gewohnten Umfeld eine Verjüngungskur verpassen. Zum Teil sind vielleicht auch neue gesetzliche Vorgaben oder der Arbeitsschutz der Grund dafür, warum Ärzte ihre gemieteten Praxisräume überholen wollen oder müssen.

Doch noch bevor sich Architekten und Bauunternehmer ans Werk machen, sollten Ärzte mit ihrem Vermieter und ggfls. einem Juristen die rechtlichen Voraussetzungen des Projekts besprechen. Denn durch den Umbau verändern sie das Eigentum ihres Vermieters – und dabei sind bestimmte Besonderheiten zu beachten.

Verhandeln, verhandeln, verhandeln

Das Gewerbemietrecht, dem die Anmietung von Praxisimmobilien folgt, lässt den Parteien recht weitreichende Freiheiten bei der Vertragsgestaltung. Wer neue Räume mietet, sollte sich daher idealerweise schon im Vorfeld beraten lassen, um mögliche Klippen von Anfang an zu umschiffen. Das gilt insbesondere mit Blick auf (aktuell oder künftig) anstehende Umbauten, da diese mit erheblichen Investitionen verbunden sind und deshalb nach einem Höchstmaß an Rechtssicherheit verlangen.

Wer haftet?

In einem ersten Schritt sollten die Beteiligten klären, wer für einen etwaigen Umbau verantwortlich ist. Übernimmt der Vermieter den Umbau, sollten Ärzte darauf achten, dass etwaige Mehrkosten (durch Bauverzögerungen oder Fehlplanungen ebenfalls vom Eigentümer getragen werden. Zudem sollte der festlegen, das (bei einem Neuvertrag) frühestens mit der Fertigstellung und der anschließenden Abnahme der Bauarbeiten Mietzahlungen zu leisten sind

Da die baulichen Veränderungen meist auf Wunsch des Arztes erfolgen, dürften die meisten Vermieter allerdings darauf dringen, dass er als Mieter nicht nur auf eigene Rechnung umbaut, sondern auch die Verantwortung für die fristgerechte Umsetzung der Maßnahmen trägt und dafür haftet, wenn Handwerker bei der Ausführung pfuschen.

Diese Handlung ist aus Sicht des Eigentümers verständlich. Ärzte sollten aber trotzdem versuchen, den Vermieter zumindest die gewünschte oder erforderliche Grundausstattung herstellen zu lassen, sodass der Arzt als Mieter nur noch den Feinschliff übernimmt und dafür haftet. Sträubt sich der Eigentümer auch gegen eine solche Lösung, kann es sich lohnen, als Gegenleistung eine etwas höhere Miete zu akzeptieren.

Selbst ist der Arzt

Lässt sich ein Vermieter partout nicht auf eine Übernahme der bzw. Beteiligung an den Umbaukosten ein, sollten Ärzte zumindest darauf dringen, während der Umbauphase keine oder wenigstens deutlich weniger Miete zu zahlen. Elementar ist es zudem, beim Umbau bereits an die Zukunft zu denken – und damit auch an die Zeit nach dem Ende des Mietverhältnisses. Grundsätzlich gilt nämlich, dass Mieter beim Auszug aus den Praxisräumen verpflichtet sind, von ihnen durchgeführte Umbauten rückgängig zu machen. Um diese Kostenblock von vorneherein auszuschließen, gibt es mehrere Möglichkeiten.

Entweder, die Parteien vereinbaren, dass ein solcher Rückbau zumindest bei solchen Maßnahmen ausgeschlossen ist, die die Praxisräume erst in einen „mietfähigen“ Zustand versetzen oder sie handeln aus, dass eine Rückbaupflicht ausgeschlossen ist, wenn der Mieter nach dem Umbau noch mindestens fünf Jahre (oder eine sonstige, von den Parteien zu definierende Zeitspanne) in den Praxisräumen praktiziert.