Wenn Ärzte mehrfach in Betongold investieren

Vorsicht: An- und Verkauf von Immobilien kann steuerpflichtiges Gewerbe sein

Während die Zinsen auf der Bank lächerlich niedrig sind, boomt der Immobiliensektor. Die Versuchung ist groß, Häuser oder Wohnungen nicht nur zu kaufen, sondern sie mit Gewinn auch wieder abzustoßen. Aber Vorsicht: Der zur Zeit lohnend erscheinende An- und Verkauf von Immobilien kann als ein steuerpflichtiges Gewerbe eingestuft werden.

Für Ärzte, die ihr Geld in „Betongold“ investieren wollen, herrschen derzeit ideale Voraussetzungen. Vor allem in begehrten Städten wie München, Düsseldorf oder Berlin kann man mit dem Kauf einer Immobilie nur wenig falsch machen. Denn auch wenn mancher Experte schon wieder vor einer Immobilienblase warnt, in begehrten Lagen werden die Preise erst mal weiter steigen. „Der boomende Immobilienmarkt lädt fast dazu ein, Immobilien günstig zu kaufen und bald wieder mit Gewinn zu verkaufen. Doch wer das plant, sollte sich vorher mit dem Steuerrecht beschäftigen“, warnt Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Stöben Wittlinger in Hamburg. Denn es gibt einen wesentlichen Unterschied zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel. Und wer spekuliert, könnte schnell als Gewerbetreibender eingestuft werden.

Wer privates Geld in vermietete oder selbst genutzte Immobilien steckt, betreibt natürlich keinen gewerblichen Grundstückshandel, sondern will nur sein Geld möglichst gut anlegen und Eigentum schaffen. Wird das vermietete Haus oder eine nicht selbst bewohnte Wohnung innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkauft, erkennt das Finanzamt das erst einmal als ein privates Veräußerungsgeschäft an. Das unterliegt allerdings der individuellen Einkommensteuer. Wer die Spekulationssteuer sparen will, muss seinen Besitz also mindestens zehn Jahre lang halten, bevor er verkauft.

Mehr als drei Objekte sind ein Gewerbe

Werden Vermögenswerte durch An- und Verkauf erzielt bzw. vergrößert statt vorrangig durch Vermietung, dann kann es sich aus Sicht des Finanzamts um gewerblichen Grundstückshandel handeln. Meistens gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Privatpersonen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte anschaffen und diese wieder veräußern, werden in der Regel dem gewerblichen Grundstückshandel zugeordet. Dann fällt außer der Einkommensteuer zusätzlich noch Gewerbesteuer an.

Als ein einziges Objekt zählt eine Immobilie auch dann, wenn sie aus mehreren Teilen besteht, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, also beispielsweise aus mehreren Flurstücken für Haus, Zuwegung und Mülltonnen. Handelt es sich jedoch um den Verkauf mehrerer Objekte, die auch einzeln verkauft werden könnten, zählt jedes Objekt einzeln – drei eigenständige Mehrfamilienhäuser in einer Reihe nebeneinander sind also drei Objekte. Das musste ein Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen erfahren, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von drei Jahren in einem einzigen Kaufvertrag an einen einzigen Käufer veräußerte. Das Gericht (FG Düsseldorf, 16-K-3895/15-F, 03.11.2016) ging insgesamt von 15 Objekten aus und zählte sogar die Garagenzeile einzeln.

Das Finanzamt kann sogar noch strenger sein: Sollten Umstände dafür sprechen, dass die Verkaufsabsicht bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs vorlag, kann die Drei-Objekt-Grenze auf zehn Jahre ausgedehnt werden. Erst nach zehn Jahren gilt der Verkauf von vermieteten Häusern unabhängig von der Anzahl als private Vermögensverwaltung. Der Verkauf ererbten Grundbesitzes unterliegt grundsätzlich nicht der Drei-Objekt-Grenze.

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