Vermieter-ABC

Ausgaben: Was Vermieter als Werbungskosten absetzen können

Vermieter können von den Anschaffungskosten, über die Sanierungsaufwendungen bis zu ihren Aufwendungen rund um die Verwaltung hohe Werbungskosten geltend machen. An welche Posten sie denken sollten.

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Im Gegenzug setzen Ärzte als Vermieter ihre Werbungskosten rund um das Objekt ab. Das kommt gut, weil diese das Plus aus der Vermietung und damit die Steuern mindern. An die Abschreibung der Anschaffungskosten des Objektes erinnern sich die meisten Vermieter, wenn sie ihre Steuererklärung einreichen. Der Posten wird jährlich übernommen. Für Gebäude, die nach 1924 gebaut wurden, gelten 2 Prozent Abschreibung per anno. Für alles, was davor errichtet wurde, sind es noch 2,5 Prozent im Jahr. Doch darüber hinaus lassen sich zahlreiche Aufwendungen geltend machen, die eben nicht regelmäßig anfallen. Wichtig: Alles, was der Mieter übernimmt, bleibt in der eigenen Erklärung außen vor.

Erhöhte Abschreibung (Afa):

Privatinvestoren können sogar fünf Prozent der Anschaffungskosten geltend machen, wenn es sich um eine neu gebaute Mietwohnung handelt. Das betrifft das Jahr der Anschaffung sowie die beiden Folgejahre. Da kommt einiges zusammen, da die reguläre AfA hier zur Sonderafa Mietwohnungsbau noch dazu kommt. Das gilt so seit 2019.

Büroaufwendungen:

Viele Vermieter kümmern sich selbst um die Verwaltung. Dann sind die Arbeitsmittel vom Telefon bis zum Bleistift absetzbar.

Instandhaltungsrücklage:

Erst wenn diese verwendet wird, akzeptiert der Fiskus diese als Kosten. Die Instandhaltungsrücklage wird also bei den Geldzahlungen an die Verwaltung erst einmal herausgerechnet.

Möblierung:

Wenn in der Wohnung zum Beispiel eine Lampe hängt, die weniger als 800 Euro gekostet hat, ist der Posten direkt steuerlich geltend zu machen. Ansonsten sind Möbel über die Jahre der Nutzung nach den üblichen AfA-Tabellen absetzbar. Einrichtungsgegenstände fallen unter die Kategorie der Werbungskosten.

Nebenkosten:

Alles wird der Mieter nicht übernehmen wollen. Wenn der Vermieter zum Beispiel die Aufwendungen für die Hausverwaltung, Müllabfuhr, Winterdienst übernimmt, dann darf er das steuerlich geltend machen. Genauso wie etwa die Gebäudeversicherung oder Reinigungskosten des Treppenhauses. Tipp: Gelegentlich müssen Vermieter vor Ort sein. Die Wegstrecke lässt sich steuerlich geltend machen. Wird das Auto genutzt, sind es 30 Cent pro gefahrenem Kilometer. Fahrtaufwendungen entstehen überdies, falls der Vermieter für das Objekt einen neuen Kredit aufnehmen muss und deshalb zur Bank fährt. Oder er lässt sich beim Handwerksunternehmer Tapetenmuster für die Renovierung zeigen, dann sind die Fahrten auch absetzbar. Grundsätzlich akzeptiert der Fiskus ebenso die Kontoführungsgebühren im Zusammenhang mit der Vermietung.

Reparaturen:

Diese zahlt der Vermieter in der Regel – daher kann er diese auch steuerlich absetzen. Natürlich betrifft dies ebenso die vollumfängliche Sanierung, wobei diese Kosten in der Regel langfristig als nachträglicher Herstellungsaufwand abgeschrieben werden müssen.

Untervermietung:

Es kommt vor, dass der Vermieter selbst Mieter ist. Er teilt sich mit einem Untermieter die Räume. Die monatlichen Mietaufwendungen lassen sich anteilig steuerlich geltend machen – also jener Teil der Miete, der auf den vermieteten Part entfällt. Die Einnahmen aus der Untervermietung sind steuerpflichtig.

Zinsen:

Die Schuldzinsen mindern die Steuern, genauso wie die Kreditnebenkosten. Darunter fallen etwa Bearbeitungsgebühren, Provisionen für die Kreditvermittlung oder Bereitstellungszinsen. Absetzbar sind darüber hinaus die Gebühren für ein Gutachten zur Wertermittlung. Tipp: Die Banken verlangen oft vom Vermieter, eine Risikolebensversicherung abzuschließen. Die Beiträge sind keine Werbungskosten. Sie können aber als Sonderausgaben und Vorsorgeaufwendungen relevant werden.

Zweitwohnungssteuer: Diese kann anfallen, etwa bei einem Ferienhaus. Sie zählt bei den Werbungskosten mit.

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