Denkmalgeschützte Immobilien: Lohnende Kapitalanlage?
Heiko FeketeImmobilien unter Denkmalschutz sind nicht nur geschichtsträchtig, mit der richtigen Strategie sind sie für Anlegerinnen und Anleger auch ein spannendes Investitionsobjekt. Für diese Anlageform ist aber eine gründliche Vorbereitung wichtig – auch weil mehrere Stellen im Prozess involviert sind.
Ein Stadtbild ohne historische Gebäude ist nahezu unvorstellbar. Egal ob zum Beispiel Fachwerkhäuser im Schwarzwald und im Harz oder Altbauten aus der Gründerzeit in Dresden und Leipzig – sie alle erzählen die Geschichte eines Ortes und sind deshalb als Kulturgut besonders erhaltenswert. Um den Denkmalschutz zu erhalten, bietet es sich für Interessenten zudem an, in eine entsprechende Immobilie als Kapitalanlage zu investieren.
Denkmalimmobilien sind in der Regel teurer als andere Immobilien, da sie meist einem höheren Ankaufspreis unterliegen. Denn oft sind sie sanierungsbedürftig und verursachen so höhere Kosten. Außerdem fließen die Altsubstanz und der Grundstücksanteil in die preisliche Bewertung mit ein.
Diese steuerlichen Vorteile gibt es bei Denkmalimmobilien
Im Gegenzug bringen Denkmalimmobilien besondere Steuervorteile mit sich: Der Fiskus ermöglicht es über die Denkmal-AfA (Absetzung für Abschreibung), die Sanierungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend zu machen. Unterschieden wird hier zwischen Kapitalanlegern und Selbstnutzern:
Kapitalanleger können acht Jahre lang je neun Prozent und danach für weitere vier Jahre je sieben Prozent der Sanierungskosten abschreiben, was am Ende 100 Prozent der entstehenden Kosten entspricht.
Bei Selbstnutzern beträgt die Abschreibung zehn Jahre lang je neun Prozent der Sanierungskosten (entspricht 90 Prozent der Kosten).
Um von den Steuervorteilen vollumfänglich zu profitieren, sollten Interessenten die Denkmalimmobilie vor Beginn der Sanierungsarbeiten erwerben. Gleichzeitig ist zu beachten, dass der Kauf und die Abwicklung einer denkmalgeschützten Immobilie stets mit bürokratischem Aufwand verbunden ist.
Zusammenarbeit mit Ämtern und Gutachtern erforderlich
Wird ein Gebäude als besonders erhaltenswert eingestuft, ist es in der Regel in der Denkmalliste der jeweiligen Stadt eingetragen. In dieser Liste sind alle Objekte aufgeführt, die den offiziellen Status einer denkmalgeschützten Immobilie besitzen. Die Sanierung überwacht die Denkmalschutzbehörde und der zuständige Denkmalpfleger – je nach Bundesland unterscheiden sich dabei die Vorschriften, die einzuhalten sind. Die Denkmalpfleger sind auch Ansprechpartner für historische Dokumente, die im Zuge der Wiederherstellung einer Denkmalimmobilie vonnöten sind. Alle Behörden sind zudem in der Vereinigung der Denkmalfachämter in den Ländern (VDL) gebündelt
Über die Denkmalfachämter laufen zudem Förderprogramme, die bei der Sanierung finanziell unterstützen können. Fördergelder gibt es auch von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz, in beiden Fällen müssen Antragnehmer aber wieder die Bürokratie im Blick haben und mehrere Nachweise bereithalten. Nicht zu unterschätzen ist auch der Aufwand für die energetische Sanierung einer Denkmalimmobilie, darum sollte ein Gutachter den Prozess planen und begleiten.
Ein denkmalgeschütztes Objekt erfordert also viel Planung und vor allem einen langen Atem – der Erwerb kann auf lange Sicht dafür ziemlich lukrativ sein: Experten gehen davon aus, dass Denkmalimmobilien ihren Wert um 40 bis 50 Prozent steigern, auch weil die Nachfrage durch ihren besonderen Charakter und ihre Einzigartigkeit konstant hoch bleibt.