Kosten sparen: Vermeiden Sie Fallen in Ihrem Praxis-Mietvertrag

Wenn Sie Räume für eine Praxis mieten, wird ein Gewerbemietvertrag für die Räume bzw. die Immobilie abgeschlossen. Der unterscheidet sich aber wesentlich von einem privaten. Denn er unterliegt nicht dem gesetzlichen Mietrecht und kann frei gestaltet werden. Deshalb sollten Sie die fiesesten Fallen kennen und vor allem meiden.

Falle 1: Die Laufzeit

Gesetzliche Regelungen wie allgemeine Kündigungsfristen gelten bei Gewerbemietverträgen nicht. Zugleich werden gewerbliche Mietverträge meist auf feste, längere Zeiträume geschlossen, oft über fünf bis zehn Jahre. Wer sich nicht so lange an den ausgewählten Praxisraum binden will, sollte also frühzeitig gegensteuern. Das ist möglich, denn Gewerbemietverträge können sehr individuell gestaltet werden. Einerseits können Sie sich den Standort der Praxis so auf lange Zeit sichern. Nicht zuletzt wegen Ihrer Investitionen in die Immobilie ist das eine durchaus wichtige Option. Andererseits bindet diese Laufzeit Sie auch, und eine vorzeitige Auflösung des Vertrags kann schwierig sein. Überlegen Sie also vorher gut, was für Sie am besten ist und besprechen Sie das mit dem Vermieter. Die Laufzeit des Mietvertrages sowie Kündigungsfristen sind bei Gewerbeimmobilien eigentlich reine Verhandlungssache.

Oft gibt es in gewerblichen Mietverträgen aber Verlängerungsklauseln, die bewirken, dass der Vertrag sich nach Ablauf des ersten Vertragszeitraums automatisch um einen bestimmten Zeitraum weiter verlängert, sofern der Mieter oder der Vermieter nicht rechtzeitig kündigt (unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist).

Falle 2: Die Miete

Auch der örtliche Mietspiegel greift nicht für Gewerbeimmobilien. Meist wird ein fester monatlicher Preis vereinbart oder eine Staffelmiete, bei der die Höhe nach bestimmten Zeiträumen ansteigt. Auch die Nebenkosten für die Praxis können vom Vermieter unterschiedlich kalkuliert werden. Üblich sind Nebenkosten auf Basis der qm. Meist wird monatlich ein Abschlag gezahlt (die sogenannte Nebenkostenvorauszahlung) und später über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten der Praxis abgerechnet. Verweist ihr Vermieter auf den Mietspiegel, halten Sie ruhig dagegen. Der gilt vor allem für Wohnungen und weniger für Büros und Praxisräume. Gerade in Gebieten, bei denen viele Gewerberäume leerstehen, können Sie beim Preis garantiert noch einiges rausholen.

Meiden sollten Sie Vereinbarungen, die eine Indexmiete vorsehen. Das ist kaum kalkulierbar und kann ein echtes finanzielles Risiko für den Mieter bedeuten. Besteht der Vermieter darauf, sollten Sie sich besser nach einer anderen Immobilie umsehen.

Falle 3: Fehlende Detailangaben

Achten Sie darauf, dass alles, was Ihnen vermietet wird, auch im Vertrag genannt wird, also nicht nur der direkt genutzte Praxisraum. Denn nur das gilt. Hier kommt es oft zu Streitigkeiten, vor allem über Nebenräume und Flächen wie Parkplätze oder Keller. Geben Sie sich keinesfalls damit zufrieden, dass der Vermieter nebulös das Vorhandensein eines Kellers im Gebäude bestätigt oder kurz auf die vor der Tür vorhandenen Parkplätze und Garagen verweist. Lassen Sie sich genau zeigen, welche “Ihre” sind und achten Sie darauf, dass genau festgehalten wird, was davon Sie mieten.

Auch sollte im Mietvertrag geregelt werden, wo und in welcher Form Praxisschilder an den Türen angebracht werden dürfen.

Klären Sie außerdem, wer für die Instandhaltung und Pflege welcher Bäume, Räume und Flächen auf dem Grundstück und in der Gewerbeimmobilie verantwortlich ist. Vor allem beim Treppenhaus oder Aufzug gibt es schnell Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.

Falle 4: Ärger mit der Konkurrenz

Halten Sie im Mietvertrag fest, zu welchem unternehmerischen Zweck die Immobilie oder die Räume angemietet werden. Falls noch andere Ärzte im Haus sind, kann es sonst im Hinblick auf die Konkurrenz im Nachhinein durchaus zu Stresssituationen kommen. Blöd, wenn der Vermieter dann behauptet, nicht genau gewusst zu haben, welche Art von Arzt Sie eigentlich sind und wofür Sie den Praxisraum benötigen.

Es kann in einem Gewerbemietvertrag übrigens auch vertraglich ausgeschlossen werden, dass der Vermieter Räume im Haus an andere Ärzte vermietet.

Falle 5: Untermieter und Nachmieter nicht erwähnen

Die langen Laufzeiten können Segen oder Fluch für den Praxismieter sein. Wer früher raus will oder muss, hat oftmals ein großes Problem. Im schlimmsten Fall kann der Vermieter auf die volle Vertragserfüllung bestehen. Dann müssen Sie die Miete bis zum Ende der Laufzeit bezahlen, auch wenn die Praxis bereits geschlossen wurde.

Bei einer langen Laufzeit empfiehlt es sich deshalb, die Option der Untervermietung in den Vertrag mit aufzunehmen. So haben Sie zumindest die Chance, ihre Praxis schon vor Ende der Laufzeit an einen anderen Arzt zu vermieten, wenn sie nicht mehr arbeiten können oder wollen. Noch besser ist es, sich vom Vermieter zusichern zu lassen, dass er bei vorzeitigem Ausstiegswunsch einen Nachmieter akzeptiert (sofern keine gravierenden Gründe gegen den Nachfolger sprechen).

Vorzeitige Kündigung eines Gewerbemietvertrags

Befristete Gewerbemietverträge kann man nicht ordentlich kündigen. Was bleibt, ist die außerordentliche Kündigung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das kann sein, wenn die Räume nicht nutzbar sind oder der Vermieter sich so verhält, dass ein Mietverhältnis unzumutbar ist. (Daniela Grunwald)