Immobilien können steuerlich zwei verschiedene Leben führen: Ein Leben im steuerlichen Betriebsvermögen und ein Leben im steuerlichen Privatvermögen.
Immobilien können steuerlich zwei verschiedene Leben führen:
- Ein Leben im steuerlichen Betriebsvermögen (d.h. die Immobilie wird von ihrem Eigentümer zu Praxiszwecken genutzt).
Konsequenz: Wertzuwächse und bis zum Zeitpunkt des Verkaufs (oder der Entnahme) und vorgenommene Abschreibungen führen im Rahmen des Verkaufs bzw. der Entnahme zu einem Gewinn der der Besteuerung unterliegt.
- Ein Leben im steuerlichen Privatvermögen (d.h. die Immobilie wird von Ihrem Eigentümer nicht zu Praxiszwecken genutzt).
Konsequenz: Wertzuwächse und bis zum Zeitpunkt des Verkaufs (oder der Entnahme) und vorgenommene Abschreibungen werden nach einer Behaltezeit von mehr als zehn Jahren nicht besteuert.
Beratungshinweis: Es ist dringend darauf zu achten, dass eine Immobilie, die durch den Praxisinhaber genutzt werden soll, nicht ihm gehört, sondern einer dritten (ihm nachstehenden) Person, um eine Versteuerung zukünftiger stiller Reserven zu vermeiden.
Fazit: Singles (ohne Kinder), die ihre Immobilie zu Praxiszwecken nutzen wollen, sind de facto im Nachteil, da Sie die Immobilie nicht auf (nahe stehende) Dritte übertragen können.
Ist die Immobile als Betriebsvermögen zu qualifizieren und wird selbige im Rahmen einer Praxisveräußerung bzw. Praxisaufgabe in das steuerliche Privatvermögen überführt, erfolgt durch diese Entnahme am Ende der Praxiszeit eine Gewinnversteuerung dem kein liquider Geldzufluss gegenübersteht.
Beispiel:
Kauf der Praxisimmobilie am 02.01.00
zum Kaufpreis von 300.000 €
zzgl. Nebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbssteuer, Makler) 30.000 €
Gesamtanschaffungskosten 330.000 €
Jährliche Abschreibung 2% x 25 Jahre ./. 165.000 €
Restbuchwert zum 31.12.25 165.000 €
Verkaufspreis 410.000 €
abzgl. Restbuchwert ./. 165.000 €
zu versteuernder Gewinn 245.000 €
Der Gewinn ergibt sich aus der Besteuerung des Wertzuwachses (410.000 € abzgl. 330.000 € = 80.000 € zzgl. genutzter Abschreibungen 165.000 = 245.000 €).

Holger Wendland

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